2010年10月连云港市灌南县金御名城的项目营销的的策划的报告.ppt

营销线： 2010年10月底，项目形象、造势效果亮相； 2010年 11月底，售楼处前广场完成，完善售楼处装饰，清水样板房完成； 2010年11月底前，项目开盘（选择吉日）； 2011年1月底之前样板间软装饰全部到位； 1. 推进节点 2、 销售时机 今年11月份，灌南少有项目开盘，我们项目亮相将产生客源的拦截； 10月中旬之前设立外展点，项目形象包装完成，现场接待意向客户； 亮相时机 10月下旬，市内外展点开始接待意向客户，收取诚意金； 开盘时机 11月月底之前，项目现场开盘。 3、营销模式 塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。为此，精准的项目定位、有力的usp（独特的销售主张）主题，确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。本项目正式开盘至推售期间，是一个将“金御名城”全面推向市场、提高人气，进而促进销售的过程。因此在销售中一定要做到“有计划、有步骤、有重点”地推出物业。营销方案如下： 1、采取严格的销控管理 2、实行“低开高走”的价格策略 3、销售各阶段与广告促进密切联动 4、适时采用直接有力的促销活动、必要时采取行销。 5、酌情进行销售政策的合理调整 6、提升物业品质策略，主要通过售楼部、样板房装修来体现. 4、阶段目标分解 亮相期： 10月20日至10月25日 广告形象树立，外展场开始接待，积蓄客源，为开盘蓄势。 认识—认购 开盘准备期： 10月25日至11月底 开盘准备，完善项目包装系统，传播产生共识，公开发售； 开盘期： 11月底至春节前 现场售楼处和样板房装修到位，完成下定客户签约； 共识—抢购 营销策略 1.优助优势、品牌营销，建立一套完善的工厂形象视觉系统，以品质取胜，以亲近都市、交通方便赢取客户，并利用住宅与商铺相互促进销售。??? 2.针对购买5、6楼或商铺的客户，可以通过降低置业门槛，以利扩大销售，可采用降低购铺及住房定金或采用分期预付、面积分割等方式，以灵活的付款方式和变向优惠措施吸引目标消费群，用闪光点、优惠政策等弥补不足之处，提高人们的接受度，并适当延长买家首期款的给付时间，缓解不利因素。 3.公关销售与内部整合，可打对外与大机构（银行、金融业、驻县单位）的公关牌，以较优惠争取集团购买的可行性，对内实行资源整合促成、捆绑销售，可对认购住宅业主再购商铺可享受额外优惠折扣，反之购商铺再购住宅也可享受额外优惠，采取外引内联的营销策略，扩大销售层面，同时充分合理的利用资源也节省了销售费用。 商业定位思路 通过对项目的整体把握和分析，从目前整个社区的商业环境、发展前景出发，立足于市场的需求，在规模、功能、档次上充分发挥项目的优势和潜力，以满足社区乃至整个新区的生活配套和市场需要为基点，建议在商业区定位过程中遵循下述原则： 1、以“促进新区繁华、提升生活档次”为主要路线，充分满足需求； 2、体现现代生活特点，引入集生活服务、文化休闲、消费购物为一体的经营理念； 3、引入大型商家（生活超市）带动整个商业街的兴旺发展。 商业定位阐述 1）商业街形象定位：我们初步把项目定位为——新区首个高档次、健康主题社区商业街 定位阐释： 作为整个社区中心重要配套的商业步行街更是应以完善、健康的形象建设，体现生活无忧、配套完善以及休闲、优雅的健康生活空间，因此将商业街项目定位为高档次、健康主题的社区配套商业项目。 2）功能定位 另外，充分考虑项目的功能特点，则将其功能定位为—— 以生活服务为主兼顾休闲、文化、娱乐的社区配套商业步行街 定位依据： ① 作为实现健康完美社区生活的重要配套设施，以满足社区居民日常需求为主，同时提供休闲、文化、娱乐、消费等一条龙服务的配套商业空间； ② 以“新区首个健康主题社区商业步行街”的形象定位出现，有利于形成本项目的唯一性，确立无可比拟的竞争优势，具有强势的市场冲击力，并具备较高的炒作价值。 商业经营规划思路及功能划分 任何商业物业的兴旺必须依托于商圈的形成，同样社区商铺若没有整个社区生活商圈的支持也就没有了生存的基础。一条社区商业街的兴旺与否实际也是整个社区成熟度的缩影，商铺功能规划是奠定商业街经营格局的重要基础，也是营造商业街独特形象的重要一步。因此其功能划分应从以下几方面考虑： ① 计划招商引进的商户类别和商户影响力，实现“区别经营，整体促进”； ② 尽量满足目标商户对平面布局的要求； ③ 功能规划便于未来商家经营的商业街管理； ④ 充分考虑社区居民及学生的生活需求和购物的方便舒适性。 科学合理的商铺功能划分将会使经营商家的经营利润得以充分保障，并使商业街的形象更为鲜明和丰富，利于聚集人气。店铺讲究门面宽、布局正，进深最好是门面宽度的两倍之