2010年12月东莞丰泰樟木头地块定位及营销的策略的报告.ppt

* * * * * * * 展示-10 沉醉在欧洲风情小镇时光——漫步径 步行按摩径： 鹅卵石足底按摩小径，营造生态、自然、健康的生活方式。 1 3 4 6 7 11 8 9 10 12 1-私家入口 3-叠瀑泉 4-荷塘月色 6-清泉溪境 7-薰衣草时光 8-蔷薇连廊 9-钓鱼台 10-漫步径 11-花谷山墙 12-十里香堤 2-私家路 2 5 5 5-碧波畅泳 绿植山墙： 别墅山墙面种植爬藤类植物或开花植物形成绿墙，增加山墙的可观赏性，并提升生态性能。 展示-11 沉醉在欧洲风情小镇时光——花谷山墙 1 3 4 6 7 11 8 9 10 12 1-私家入口 3-叠瀑泉 4-荷塘月色 6-清泉溪境 7-薰衣草时光 8-蔷薇连廊 9-钓鱼台 10-漫步径 11-花谷山墙 12-十里香堤 2-私家路 2 5 5 5-碧波畅泳 石马河沿岸： 清除目前沿岸杂草，增加绿植，风格与项目园林保持一致。增加生活体验空间，如设置休闲凉亭、步行径、单车径等，成为社区水岸公园。 展示-12 沉醉在欧洲风情小镇时光——十里香堤 1 3 4 6 7 11 8 9 10 12 1-私家入口 3-叠瀑泉 4-荷塘月色 6-清泉溪境 7-薰衣草时光 8-蔷薇连廊 9-钓鱼台 10-漫步径 11-花谷山墙 12-十里香堤 2-私家路 2 5 5 5-碧波畅泳 户外 报纸 网络 电视 扼守樟木头各周边区域进出路口位置。 取得主要路口路牌导示系统。 掌握东莞日报、南方都市报、深圳特区报等报纸宣传舆论 诉求于生活方式、生活态度等情感需求的短信内容 以本地及周边区域为主，辐射深圳区域 短信 与“半求”合作，全面创新炒作项目定位 令人耳目一新，情感诉求的广告宣传片 本地及周边区域电视广告投放 渠道策略 常规渠道 渠道策略 外区域拓展渠道 渠道1：展场 （香格里拉酒店/万象城体验馆） 选址深圳高级酒店、商场进行体验馆的设置，体验馆除了信息包装外，需达到完整的现场接客的功能。 深圳拓展专题 渠道策略 外区域拓展渠道 渠道2：莞深高速深圳出入口T牌 深圳拓展专题 渠道策略 外区域拓展渠道 渠道3：深圳机场贵宾厅、机场广告 深圳拓展专题 渠道策略 外区域拓展渠道 渠道4：深圳专场产品发布会 深圳拓展专题 渠道策略 外区域拓展渠道 渠道5：高端客户访谈 通过世联、发展商在本地及深圳的豪宅客户资源进行客户圈层的介入，主动接触与累积高端客户资源 深圳拓展专题 渠道策略 外区域拓展渠道 渠道6：丰泰会 学习万科、中信、光大等企业，创办以企业为核心的会员组织，通过小区宣传、老带新、会员优惠等环节完善组织架构，继而达到品牌提升。 深圳拓展专题 渠道7：多级Call客 大学生Call客：招聘深大和深职大的学生，将对项目不排斥、有意向的客户数据交给销售员跟进。 深圳二级市场：世联高端项目客户资料 世联行：针对豪宅客户资料，全面CALL客。 丰泰业主：针对丰泰别墅、洋房业主、来访、来电客户 渠道策略 外区域拓展渠道 深圳拓展专题 整体策略：建议项目“先别墅，后洋房”的推售节奏，前期通过别墅产品确立“欧洲小城·顶级花园别墅”形象，后期通过品牌影响力、社会传播力推动洋房销售： 分批有序，集中消化。一期别墅作为整体组团，建议根据销售节奏，结合展示条件分批推出，在一定时期内整体消化。 以成熟品牌影响力提升洋房竞争力。一期别墅第三批推售时，线下媒体开始洋房形象的铺垫。 推售策略 先别墅，后洋房。以别墅立形象，以洋房促热销 功能 类型 产品形式 取值面积 套数 入市时间 备注 一期 一批 普罗旺斯 联排别墅 15500㎡ 62 2011年5月 首期少量入市，制造稀缺 二批 托斯卡纳 联排别墅 21200㎡ 84 2011年10月 中心组团 三批 西西里 联排别墅 20000㎡ 80 2012年5月 成熟社区，最后别墅组团 二期 一批 洋房 30780㎡ 324 2012年7月 依托社区品牌，与最后一批别墅同期上市 二批 洋房 33060㎡ 348 2012年10月 持续热销 三批 洋房 33060㎡ 348 2013年5月 中心组团 四批 洋房 14250㎡ 150 2013年10月 楼皇组团 汇总 总计约21.8万㎡ 1283 预计3年左右 开发时间 —— 项目整体总共分二期开发，预计开发3年。 一期为别墅产品，以现金流为主。 二期为发展期，项目进入成熟期，分享项目影响力-品牌-配套价值最大化。 　 制定价格原则： 首推单位以保守价格入市试探市场。 参考竞争市场以及项目未成交客户心理价位，进行价格调整。 根据展示不断成熟，价格随价值不断溢高。 具体价格制定需要后期在客户积累过程中进行摸查梳理。 价格策略 树立区域价格标杆： 别墅整体实现均价1.2-1.5万元/㎡，其中双拼实现均