2010年11月洛阳五女冢旧改的项目物业发展建议.ppt

洛阳五女冢旧改项目物业发展建议;定位回顾——形象定位;坚守本地中高端消费群，挖掘成长中的新势力，拓展区域外客户;整体户型配比：;《整体定位报告》解决了项目的定位问题，本项目致力于成为洛阳的城市名片，代言城市。 接下来我们需要通过本次物业发展建议报告将目标落地， 梦想实现的途径……;案例借鉴 ——他山之石，可以攻玉;上海新天地;改造前的上海新天地，并非城市价值高地。;上海新天地;上海新天地：;上海新天地;城市人文精神的价值体现 历史人文成就真正的城市，从而造就有价值的城市而非高复制化的同质都市。;一、如何获利 ？ 发挥地块效能，实现价值最大化;项目概况;用地环境分析—— 区域定位;;交通便捷，临路单位有一定噪音干扰。;项目用地环境分析——总结;方案实现;A6;基于现状的地块价值分析;项目总体规划思想 —地块间功能区分，兼容并包;外城 ：商业 强调开放的商业功能;各个地块分别在项目中的角色;开放式商业+低密度洋房+高层住宅;1、规划排布;基于地块价值的户型意向排布方案（A6地块）;2、户型分布排布;140平以下中小户型;社区主入口;连续的、相互连接的地面系统为城市行人提供便利、安全和商业活动。地面系统基本是半公共开放空间，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明亮，并有效与住区隔离;不同社区组团用不同的色彩分， 体现个性化。便于客户寻找最接近其住宅单位的停车区域;——不同栋的停车场以颜色区分 并用灯箱体现夜间的指示效果;社区人行道系统;项目整体开发运作策略;1;户型建议;规划意向排布下的户型选型;;恒大绿洲;户型突出优势——直接做3房，无需改造；有2个卫生间； 餐厅、客厅分区，功能齐全。动静分区，厨房方正实用，带生活阳台。主卧、次卧分别带观景凸窗，客厅带阳台。 尺度感舒适——次卧尺度阔绰（面宽3.15米），主卧含独立卫生间和衣帽间。;东方今典;东方今典;东方今典;银润中央广场;洛阳市场畅销户型小结;建筑户型平面——户型设计及价值点建议; 设计关键：保证实用功能的基础上，体现一定的居住舒适度。;研究：75-85平米二房功能空间研究;90-110平米紧凑三房产品;;1、突出大客厅、餐厅的舒适性； 2、主卧大尺度，带衣帽间、独立卫生间 3、次卧满足舒适尺度需求； 4、带入户花园； 5、主要房间（客厅、主卧）南向，次卧带凸窗；;;140平米紧凑型四房;;;典型180平米四房;200平米以上大户型;;产品功能附加;每种户型在保证舒适度的基础上，为每种产品赋予独特的“标签”，使客户看后能够过目不忘。;独立衣帽间——140平米;过目不忘的 “标签 ”——叠墅里的别墅体验;与周边杂乱环境区隔， 实现 “洛阳城市名片 ”理想？;一、如何获利 ？ 发挥地块效能，实现价值最大化;从建筑到园林、配套……全方位构建洛阳城市封面。;大盘竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。若缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值” 大盘需要有自己的核心吸引力，它能使本被边缘化的郊区中心化，扩大客户覆盖距离 大盘从硬件看，往往需要有1-2个核心“震撼点”，形成强势的传播效应;大盘标签 之立面“造城”;我们的目标：;案例研究——洛阳城市建筑立面扫描;案例研究——洛阳城市建筑立面扫描;案例启示;本项目推荐风格——细节品质感强的新古典风格;建筑风格建议;立面——材质：历久弥新的品质立面; 立面——细节优化;封面意向总结;基于营销价值构建的设计提升;大盘标签 之展示“造城”;很标杆●区域革新/核心蔓延/引领片区发展方向 很文化●历史传承/纪念创新 很宜居●更舒适/更私密/引领超前生活形态 很人性●尊重客户/情感关怀/生活价值的更高实现方式;基于规划方案的“城市价值体现”;一极;以仪式感和界限感强烈的立柱或钟楼，对称立于项目边界，形成气势磅礴的门户感受。;2、与众不同的售楼处;作为展示洛阳悠久历史变迁的文化场馆，并请名人题字，增加噱头。此文化馆同时可免费承接各类民间及政府名画、名艺术品的展览活动。增加项目的文化艺术感和价值感，增强客户的认同感。;3、设计主题酒店;4、现代感强的集中商业;上海芭比娃娃旗舰店 ;“空间设计”的芭比主题体验感;设置于一楼，以品牌店形式为主，提供各类儿童产品。 儿童服饰店：经营儿童品牌服装 儿童玩具店：提供各类儿童玩具;设置于二层，可提供多项针对儿童的摄影服务： 1.电子相册、电子杂志制作 2.场内特色景观拍摄 3.台历、挂历相框制作;可设置于三层，为客户提供早期教育和培训： 婴幼儿早教 舞蹈、形体培训 音乐、绘画等方面的艺术教育 计算机、电子等方面的基础知识教育;f.儿童主题乐园;其他商业：;5、开放的外广场;两轴;两轴;两轴;两轴;两轴;两带;甜品店;潮人街头秀