2010年11月16日烟台牟平的项目初步提案的报告.doc

谨呈xx房地产开发有限公司 （2010-11-16） 目 录 一、提案背景 6 1、烟台城市属性 6 2、牟平城市属性 7 二、房地产市场状况 14 1、房地产市场分析 15 2、区域房地产市场分析 20 三、项目界定 30 1、项目概况 31 2、项目属性 31 3、SWOT分析 33 4、目标界定 33 5、目标下的问题 35 四、营销战略 38 1、区域板块分析 39 2、营销战略 41 五、项目启动策略 48 六、推广策略 51 1、推广重点提炼 52 2、推广手段 54 七、产品建议 59 1、价格建议 61 2、项目包装建议 62 3、售楼处包装建议 64 4、社区景观建议 65 5、样板间建议 65 6、户型建议 65 第一章：提案背景 烟台城市属性: 城市基本概况； 城市宏观经济状况； 牟平城市属性： 城市基本概况； 城市宏观经济； 城市规划发展； 一、提案背景 烟台城市属性: 1、城市基本概况；城市环境优美，旅游资源丰富。 烟台是山东省的一个下辖市，地处山东半岛中部。烟台依山傍海，气候宜人，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方千米，其中市区面积2643.60平方千米，海岸线曲长702.5千米，海岛曲长206.62千米。烟台市是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。 2009年烟台市主要经济指标继续保持全省第二。初步核算，2009年全年实现地区生产总值3728.7亿元，继续保持全国前20名，地级市前五，比上年增长13.5%；地方财政收入完成189.1亿元，增长13.8%。人均GDP达到54012元（按现价汇率折算为8000美元），增长13.1%。三次产业结构由上年的8：60.9：31.1调整为7.7：60.5：31.8。 牟平城市属性 牟平——离烟台市区最远的区，经济基础薄弱，经济发展潜力巨大 1、城市基本概况；:烟台五区之一，一座独具发展潜力的城市 牟平地处山东半岛东北部的黄海之滨，西与烟台行政中心毗邻，东与威海市接壤，与日本、韩国、朝鲜等国家隔海相望，是烟台市最东端的一个滨海新区。全区辖10个镇、4个街道、608个行政村，设1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区、1个省级特色工业园，面积1588平方公里，海岸线长65公里，人口48万。 2、城市宏观经济：城市经济逐渐成熟，GDP稳年增长； GDP是衡量城市经济发展的最直接，也是最准确指标，2009年牟平区GDP飞速增长，在烟台GDP飞涨的大背景带领下，牟平2009年GDP增长水平再创新高； 从2007-2009年牟平区GDP值增长对比图显示，牟平区国民经济运行一直保持着良好的运行态势，GDP值高速增长，增长率较高，总体上来说牟平区经济具有较强的运营活力，目前处于强劲的发展状态中，根据牟平GDP增幅判断未来牟平将成为烟台各区中较为具有发展潜力的地区之一。 牟平区2007至2009年人均GDP快速增长，2009年人均GDP值达到32766元。根据国际通用衡量标准：牟平区房地产目前进入快速发展期，房地产形势看好，且随着人民生活水平的提高，享受型、改善型消费将继续增长，并直接带动人均GDP的增长。 从2005-2008年的固定资产投资走势来看，牟平区固定资产投资逐年增长，投资规模不断壮大。近一年来固定资产投资呈现高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现，房地产投资是固定资产投资的主要方向，牟平区固定资产投资日趋快速增长，必定带动牟平区房地产市场的高速发展。 2009年牟平区产业结构进一步优化，从拉动经济增长的因素看，三次产业共同拉动经济增长，二产的增长对全市经济起到了决定性的拉动作用。在工业经济拉动下，产业结构得到重大调整，第二、三产业的调整与发展，将直接促进消费品市场的变革，房地产市场面临难得机遇。 牟平区社会消费品零售总额增长迅速，至2009年已经达到中等城市发展规模，自2007年以来，每年保持了16.1%以上的增长率，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强。 小结：从近三年的历史数据可以看出，牟平区城镇居民人均可支配收入逐年提升，增幅也保持在12%以上的增长率。牟平区城镇居民潜在消费能力较强。种种数据显示牟平区整体经济活跃，各项经济指标不断上涨，伴随着国民经济的上涨，人民生活水平有了很大的改观，人均消费水平已经达到中等城市标准，这一方面昭示作为烟台五区中较为落后的牟平，区域已经开始复苏，并朝着良好、稳定、高速方向发展，这对于房地产市场的影响是直接的，人均消费水平的增长将促使更多的商品消费导向房地产市场，房地产市场前景可见一斑； 3、城市规划发展方向：西拓东