2010年9月石家庄博凯地产振三街的项目前期思路沟通.ppt

专 业 创 造 价 值 【规划设计思想】 强调新都市主义设计思想，在设计中注重：⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。⑵公共价值重于私有价值。 ⑶尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。 建议 【规划建议】 1、由一条中央景观步行带贯穿整个小区作为轴线，两旁是四合院式的建筑群落。轴线是开放的空间可以景观共赏，四合院则充满家庭的亲情交融的气氛。构成人与自然、人与人的理想沟通平台。 2、为突出小区高档社区的品质，建议建筑用材用料方面采用高档的材质，例如品牌电梯、塑钢窗、开关插座等等，为楼盘高品质的宣传打下很好的硬件基础。 3、创造公共广场、步行街道和林荫大道、人行道和步行小径，丰富公共空间的内容，形成以公共空间为主，以私人空间为辅的相辅相成的社区环境。 4、 拿出一到两个单元做独特的户型设计，采用错层，复式等突出特色，为小区宣传增加特殊的亮点。 建议 【户型面积及配比】 1、小两室（70 ㎡ ） 2、大两室（90㎡ ） 3、小三室（ 110㎡ ） 4、大三室（ 130㎡ ） 5、四室（ 150㎡ ） 1、小两室10% 2、大两室35% 3、小三室30% 4、大三室20% 5、四室5% 以上均为市场调研后总结出的结果，具体执行还需与设计单位多次沟通。 建议 【产品——立面】 稳重不失生活色彩， 历久弥新的色彩搭配 主色：深色系（咖色，赭石） 辅助色：浅色系（米白，青灰） 材质：高级墙漆即可 特点：配合阳台做出立面造型 建议 活 动 主 题 院落主题 水主题 建议 文化主题 建议 参与性 情趣性 融合性 要有好的环境设计，我们建议是：要舍得投入，要尊重专业， 采用招标的方式请专业公司的参与是值得的。 目录 执行 分析 策略 建议 执行思路 执行总揽 执行细节 阐释后期执行策略及思路 【推广策略】 执行 通过诉求项目独特的形象气质将项目导入市场 通过展示过度到内部认购期，并且持续一个月左右，并且在此期间现场包装、销售资料及售楼处包装全部完成 保证项目盛大开盘 倾力展现项目倡导的生活模式且逐一展开项目的各大卖点进行诉求?????? 【执行思路】 执行 集中火力　节奏紧凑　张弛有序　小步快涨 大规模、综合性的营销推广 项目整体价值的提升 销售氛围 的提升 项目形象的打造 新都市主义 观念的宣传 购买行为 的产生 【执行总揽】 2.3春节） 10.1 筹备期 初步销售期 7.1 主力销售期 9.1 尾盘去化期 1、原来上万个客户积累 2、回访电话 3、新的客户积累 1、小团购 2、城中村改造政策 1、媒体整合投放 2、vip卡销售 3、依据实际情况组织转签（5月或6月） 1、剩余量去化 2、资源共享去化商业 12.15 十个月完成销售95%的任务 十五天的高效筹备 执行 十 五 天 高 效 筹 备 市场部：区域楼盘调研详情提交 策划部：售楼部建议+前期物业发展报告 销售部：销售精英抽调，无培训上岗 设计部：VI系统+前期物料设计 推广部：前期物料文字写作 YH Efficient preparation for 15 days 【执行细节——筹备期】 高效团队，同步工作，第一时间的保证 执行 【执行细节——初销期】 全民置业大调查 Universal home ownership survey 一份调研问卷 结合活动 结合宣传单页 结合前期客户积累 结合前期礼品派发（购物袋，圆珠笔等） 结合渠道的信息亮点 结合市场上大面积人群 结合人员的最大化信息 市场最大的声音 执行 【执行细节——初销期】 关键词： 1、限量——100套限量，选出相对劣势房源进行前期销售，通过政策及优惠引导客户一次性。 2、价格——价格要低于市场价格，原则上低于市场同质楼盘150元/平米的范围。 3、挤压——我们的限量房源不可能无限制的发售，我们需要在特定的时间对客户进行挤压。 4、资源——我司可前期拿出西部客户资源进行集中通知，在最短的时间内将项目销售信息托出。 注：由于价格并未确定，因此前期优惠政策的具体执行细则，到后期合作后我们会以专题形式出现。 执行 执行 销售组织 采用二维一体的销售模式 坐销+行销 增加销售环节提高成交比例 现场执行小定强杀 客户一对一搏杀提高成交比例 客户情况深挖及分析 人员面貌及销售欲望的提高 标准化管理及人员激励 一切围绕着如何提高成交比率 【执行细节——主销期】 最大规模的媒体资源搭配 2.3(春节） 10.1 筹备期 初步销售期 7.1 主力销售期 9.1 尾盘去化期 12.15 短信+公关+户外 报广+网络+派单 短信+派单 短信+网络+派单+活动+源恒资源=项目