2010年张家口沽源商业的项目提案.ppt

营销模式分析—返租（方案一） 第六部分 优点 缺点 返租三至五年，按首 年6%，以后每年增加 1%计算。 A 前三至五年由专业的经营管理 公司统一管理有利于项目的长远 发展。 B 三至五年的时间能使一个商业 项目渡过市场培育期。 C 能给予投资人一定的收益保证， 使投资人树立信心。 A 如果经营状况差，会使开发商背 上包袱，有一定的风险。 B 返租期满后，将经营权返还投资 户，则有可能因为产权分散而不利 于项目后期经营管理，势必会有损 企业形象。 C 如果继续返租，有可能导致开发 商投入资金过大，增加企业的运营 成本，造成较大的资金压力。 营销模式分析—返租（方案二） 第六部分 优点 缺点 返租十年，按每年 返还8%计算 A 由专业经营管理公司统一管理， 有利于项目的长远发展。 B 十年返还购房款的80%，能对 投资户产生很大的刺激，促使其 产生购买欲。 A 如果经营状况差，会使开发商背 上包袱，有一定的风险。 B 返租期满后，将经营权返还投资 户，则有可能因为产权分散而不利 于项目后期经营管理，势必会有损 企业形象。 C 如果继续返租，有可能导致开发 商投入资金过大，增加企业的运营 成本，造成较大的资金压力。 营销模式分析—返租（方案三） 第六部分 优点 缺点 返租十年，按每年返 还10%，但销售价格 翻一翻计算。 A 每年10%的高额回报会让投资户 坚定购买信心。 B 由专业经营管理公司统一管理， 有利于项目的长远发展。 A 项目销售价格与实际价值相差太大 ，会给销售带来一定的困难。 B 如项目经营情况不佳，有可能无力 担负后期的高额回报，给企业带来巨 大的风险。 C 十年后开发商会面临是否将经营权 返还投资户或者采用回购的方式，这 两种方式对本案的经营和管理都带来 一定的压力。 营销模式分析—以租代售 第六部分 优点 缺点 A 降低置业门槛，缩短销售周期。 B 有利于迅速打开市场形成人气， 带动以后商铺的销售。 A 不利于公司的资金快速回笼。 B 租赁期满后，如经营状况不佳 ，则无力返还客户交纳的购房定 金。 以租代售 营销模式分析—结论 第六部分 小结： 通过对以上对几种销售模型优缺点的分析，结合项目的实际情况， 我们建议采用返租的第一种方案进行营销。 价格建议 第六部分 建议参考价格如下： 街铺的销售价格： 10000（元/㎡） 内铺的销售价格：3000—7000（元/㎡） 项目周边区域 竞争商业销售价格 2900—7000元/㎡ 项目周边商场 租金水平 0.7—3.4元/天/㎡ 项目自身特点 位于沽源中心商业区 第七部分 营销推广策略 第三部分 推盘计划 推广计划 2 3 总体推广策略 1 研 究 内 容 第七部分 营销推广策略 广告策略 4 公关活动及媒体策划 5 现场包装及案场布置 6 总体推广策略 第七部分 按照项目的市场定位的思路，在项目的营销推广策略上也相应地作出呼应， 即分阶段进行推售，以便能够及时而灵活地掌握销售的进度和市场的变化， 随时作出调整，务求达致旺销。 项目销售工作，在实际操作中比主题概念更重要的是营造一个概念的支持 体系，否则在市场竞争中，就会经不起时间的考验。所以在推广执行中， 给本项目设定的支持体系为本案的优点即绝版地段所造就的投资前景、主 题理念、区位优势、产品规划、投资回报率、敢于挑战竞争对手的高性价比等。 本项目推广主题将以项目倡导的投资生活与品牌文化的内涵体现项目的卖点 ，在此基础上完成对项目主卖点“投资前景、主题理念、区位优势、产品规 划、投资回报率、高性价比”的诉求。 分阶段销售 价值体系 项目卖点 项目推广计划—营销思路 第七部分 销售阶段 推广重点 推广方式 形象期 树立产品形象，迅速扩大区域认知度 大众传播，多媒体共同发力 强销期 强化品牌认知度，塑造项目美誉度 大众传播+活动营销 续销期 挖掘潜在客户资源，扩大成交量 分众传播+促销活动 尾盘期 锁定目标客户，重点推销 小众传播+促销活动 项目推广计划—促销方式 第七部分 可整层销售也可分块 销售，必要时可以租 待售；如果客户意 向“整层或半层”租 赁的情况下，我们可 以采取“先租后售” ，可以先“热场”— “哄场”，让整栋楼 火起来，又可以让客 户充分体验了“投资 回报”。 采取“赠送”活动。 赠送商铺店位的装修 用品牌的引进介绍、 品牌培训，同时相应 的销售价格比例提高 或赠送“租期—品牌 效应”的期限。 凡已认购的客户如能 带领其它客户，进行 认购并成交，发展商 将按所规定的标准奖 励给予领袖客户。 会员类 “客户领袖” 奖励计划 赠送类 赠送装修活动 活动类 先租后售 项目推广计划—价格执行 第七部分 内部认购期 公开发售期 二次强销期 销售延续期 低价入市