2010年普洱牙湾佳园营销的的策划的方案.ppt

公共广场人文景物营造建议 广场营销体验区 样板房原则 目的： 进行体验式营销，带动客户场景生活体验 展示项目品质，塑造项目形象 展示开发商实力 样板房选取原则： 原则一：样板房的选择必须为主力户型 原则二：样板房装修要弥补户型缺陷 原则三：样板房制作要以居家为主 原则四：现场施工要对样板房展示影响最小 考虑项目自身条件，展示区布置在地势最好、交通便捷的区域。建议在8栋和10栋. 样板房是体验式营销不可或缺的重要组成部分 建议通过合理的样板间设计，规避户型缺陷，给客户展现故事场景。 样板房故事 根据不同景观和户型组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎 ——让房子发生故事 ——打破传统样板功能（格调展示） “COOL的贝克汉姆”/“热情的桑巴”/“休闲的马尔代夫”/“经典的理查轩尼诗”/“浪漫的罗马假日”/“不列颠盛宴”/“西班牙探戈” 样板间内部通过细节体现增值，使购房者感受到尊贵服务品质, 生活场景. 样板房细节 样板房品牌集合 锦升整合国内外一流家装用品和材料,展示优质品位生活,带品牌精装售卖,体现锦升理念.创造品牌号召力 贴心的物业服务使准业主们不仅是参观样板间，也是生活方式的体验。 在参观样板间的过程中，将会有专业的售楼人员给客户讲解关于住房的专业知识，使客户感受到锦升的专业，锦升的以客户为本。 安全的物业管理增加项目的价值，使业主感受到尊贵的服务感。 干净舒适的环境来自于物业服务人员的辛勤劳作，将物业服务人员的工作场景不经意间展现出来，更增添一份信任感。 贴心服务 第二阶段营销推广策略 宣传强度 营销阶段 主要工作 蓄势期 开盘期 持续销售期1 尾盘期 强销期 1.锦升会会员 2, 乡镇分展场 3. 开盘方案及活动 推广费用总额的15% 主要工作： 制造持续热销场面，建立锦升品牌。 1.置业顾问定向推介 3、会员老带新活动 推广费用总额的18% 主要工作： 继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。开始进行促销活动，推动剩余房源的销售 根据市场情况，对商业进行摸底调查。 1、会员打折优惠活动 2、小团购打折优惠活动 推广费用总额的15%。 主要工作： 保证月牙湾佳园 销售持续进行，适当提价 根据市场情况，对商业进行摸底调查。 1、Dm直邮打折促销活动。 2、客户答谢酒会 推广费用总额的5%。 持续销售期2 主要工作： 继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。 根据市场情况，对商业进行摸底调查。 1、会员打折优惠活动 2、小团购打折优惠活动 推广费用总额的15% 1.月牙湾佳园形象出街 2.售楼处包装和导示牌 3。乡镇宣传活动 3启动认筹及会员解筹 推广费用总额的32% 开盘选房活动：实现销售528套房源 1. 将诚意客户转化为实际成交客户； 2. 媒体配合强势宣传，进一步营造项目气势； 3. 大型解筹活动，吸引市场关注，造高调之势； 4. 挤压式卖场，营造羊群效应，提高转化 率； 5. 刻意营造一种相对紧张的成交氛围，缩短客户成交考虑时间； 6. 形成项目销售的第一个高峰，热销势头自然而成。锁定客户，挤压水份，便利选房. 地址：售楼处。 邀请人员：前期认筹客户，媒体记者 关键动作1. 开盘选房目的 开盘选房前提条件 法律文件齐备： 《土地使用权证》 、 《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、 《建设施工许可证》 、 《预售许可证》。 销售资料完善：选房通知函、选房须知、认购书、买卖合同、房号确认单等； 按揭银行落实； 价格表及选房优惠确定；注明有效时间 现场包装完成 客户已阅读过项目的详细宣传资料并清楚选房流程，选房当天样板房不开放； 客户计算过房价并确立了几套备选意向； 开发商已确定保留房号； 已提前一周公示可选房号； 媒体预热。 关键动作1. 主体 优势 劣势 解决办法 发展商 集中引导，消化前期房号。 有利于整体均价实现。 影响前期积累客户正常排号，容易引起不良情绪。 容易引起政策风险。 只给关系客户折扣，不承诺选房顺序。 关系客户 价格适中 选择余地小 关键动作1. 关系客户处理 圈 层 营 销 三 步 曲 意向客户 老客户答谢活动，会员可以带随行3人参与。 建立圈层 维护圈层 圈层传播 成交客户 回访客户 电子楼书 电子客户通讯 资料寄送 奖励政策 客户活动 老客户带新客户赠送管理费、物质奖励等 定期短信、电话回访 圈子内的交流 被动：会员向朋友的口碑传播、资料传播 主动：会员活动 锦升会 我们将其贯穿到项目后阶段营销的全过程 圈层再造，拓展客户渠道，广泛积累客户 关键动作2 关键动作4 在周边区县设立分展场 目的： 拓展客户渠道——通过分展场的宣传，让更多人知道月牙湾佳园，起到对外告知的作用，