2011年8月宿州市泗县·香格里拉花园全程营销的方案提报.ppt

诚致:宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司 承蒙信任，敝司于2011年7月针对【泗县·香格里拉花园】项目进行实地考察，并对泗县及周边市场进行详细调研分析，对该项目进行全面论证。 现特向贵司提报《泗县·香格里拉花园营销策划全案提报》，仅供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。 预祝【泗县·香格里拉花园】操作成功！ 专此奉达！顺颂商祺！ 香港联易盛地产机构 合肥家佳房地产代理有限公司 2011年8 目 录 主导思想： 高调入市，高调宣传，低价引爆，逐步攀升。 战略思想： 重点出击，点线结合，全区域覆盖。 具体战术： 户外先行，路演暖场，海报侵入，短信覆盖。 现场包装，字幕告知，互动宣传，事件不断。 建筑风格建议 原则 价值：彰显品质，高贵 美观：和谐自然，理智与情感交汇 实用：通风、采光、大开间，动线流畅 绿色：绿色建筑，即节能节地，良好的运营管理 ————根据以上特点，建议贵司采用地中海建筑风格或纯正的英伦风格。以达到以上原则，使产品有别于市场，以实现差异化销售，实现利润最大化。 不管是什么样的风格，须采用纯正的风格，以便区别与其他楼盘。 风格\景观\细节体现品质 建筑与自然的融合 纯英伦建筑风格 市场房屋总价价格区间 客户购房最主要的限制因素是总房款，总房款的两个最重要的因素是单价和面积。2011年1-5月泗县房地产销售均价2345元/㎡，排除其他因素影响，市区均价约2650元/ ㎡。根据实地竞争楼盘调查，即均价分别为：东城虹郡3100元/ ㎡；家和花园3550元/ ㎡；凤凰国际城2900元/ ㎡。加权平均后，在售楼盘均价在3157元/ ㎡，修正价格3200元/ ㎡。 根据以上数据分析，本案产品配比如下： 本项目开发体量系属于中小盘的范围，在品质定位清晰，有一定的要求的前 提条件下，我们建议公司可以考虑一下几点客源方向： 1、城市内属的绝对刚性需求 其中包含城市绝大多数的中产阶级、城市内属众多青年阶层、有投资倾向的 阶层等。 2、外埠返乡人员安置要求 其中包含在外务工人员回家置办家业、回乡寻求发展人员、回乡做固定资产 投资人员等。 3、城乡上迁主力人群 其中主要是举家迁移人群、子女发展人群。虽然类型较为统一但数量以及联 动效应绝对值得关注。 主导思想： 高调入市，高调宣传，低价引爆，逐步攀升。 战略思想： 重点出击，点线结合，全区域覆盖。 具体战术： 户外先行，路演暖场，海报侵入，短信覆盖。 现场包装，字幕告知，互动宣传，事件不断。 基本原则 销售为王、速度第一 目前房地产市场处于政策调控期，频繁调控存在不可预知性；为降低风险，一切以保证销售、快速实现回款为总目标。 高调推广，反复锁定目标客户 入市前高调推广，拔高项目形象，提升客户心理预期；突出项目独有卖点、较高起点，迅速打开项目知名度和美誉度，树立市场形象；利用入市前活动营销，反复锁定目标客户，保证销售的成功。 推广节奏 住宅定价体系 ◆ 定价方法的选择：为保证本案价格既能满足开发企业的利润目标，同时，又能客观的促进项目销 售，具备一定的价格竞争力。本案在定价方法上，选择市场比较定价法对项目进行最初的定价。 ◆ 备注：该价格反映的是本案在现阶段的价格，与未来价格有落差。 ◆ 具体定价体系如下： 市场比较定价法 价格预测 价格验证 确定项目现阶段价格 预测项目入市价格 项目真实价格的验证 价格策略 　 3472.83 3100 2900 修正价格（元/㎡） 　 0.98 1.00 1.00 系数 　 3550 3100 2900 2011年1-3月均价 75 76.7 75 75 平均 450 460 450 450 合计 80 70 75 75 建筑规划 70 80 70 70 社区配套 75 75 70 70 绿化情况 70 75 75 75 交通条件 75 75 75 75 周边社区 80 85 85 85 区域地段 本项目区域 家和花园 东城虹郡 凤凰国际城 区域 评估项目 修正结果：（2900+3100+3472.83）/3=3157.6即：本项目入市的市场均价应为3200元/平米。 本案区域价格定位