2011年4月15日包头市乌拉特前旗百花园的项目营销的的策划的报告.ppt

* 入市价格估算 市场比较权重确定 项目 权重 备注 嘉禾天下 30% 同区同质 星海国际 25% 同区同质 丽馨花园 10% 不同区同质 泰和家园 20% 不同区同质 东方银泰 6% 不同区同质 旭日花园 9% 不同区同质 权重确定原则：影响度越大，权重越大 比价体系六大影响因素构成 地段价值 44% 楼体素质 28% 环境设计 6% 工程风险 7% 物业品牌 8% 开发品牌 8% * 六大因素 影响 权重 项目 嘉禾天下 星海国际 丽馨花园 泰和家园 东方银泰 旭日花园 比例 得分 得分 得分 得分 得分 得分 地理位置 44% -0.44 -0.88 -2.2 0.44 -4.4 -0.44 楼体素质 28% 0.28 0.56 0.56 1.4 0.56 1.4 环境设计 6% 0.06 0.12 0.12 0.36 0.18 0.48 工程风险 7% 0.14 -0.35 -0.56 -0.28 0 -0.49 物业品牌 8% 0.08 0.24 -0.32 0.24 0 -0.21 开发品牌 7% 0 0 0 0 0 0 合计 100% 0.12 -0.31 -2.4 2.16 -3.66 0.74 分值还原 0.12% -0.31% -2.4% 2.16% -3.66% 0.74% 入市价格估算 市场比较打分体系汇总 * 入市价格估算 分项 项目 嘉禾天下 星海国际 丽馨花园 泰和家园 东方银泰 旭日花园 各项目比准均价 2550 2720 2610 2430 2640 2480 本项目对比得分 100.12% 99.69% 97.6% 102.16% 96.34% 100.74% 本项目比准价格 2553 2711 2547 2482 2543 2498 比对项目比准权重 30% 25% 10% 20% 6% 9% 权重后本项目比准价 766 677 255 496 153 225 合计 2572 得出对比价格 采用市场比较分析法确定项目均价应在2580元 开盘预计优惠4%，开盘实际操作价格为2450元，此价格能够紧紧压制嘉禾天下市场价格。 * 物业类别 面积（平米） 预估销售价格 （元/平米） 总销售额(元) 多层住宅 39386 2600元 102403600 小高层住宅 13995 3000元车库 6178 3300元底商（一拖二） 5036 5150元酒店 25405 3200元合计 272007400 项目总销售额预估 住宅价格测算假设：开盘价预计2450元，根据推售节奏不断增长，最终实现均价2600元； 小高层价格测算假设：区域市场均价2900元，小高层二期开发，溢价3%，最终均价：3000元 车库价格测算假设：泰和家园目前车库价格3200元,以此做标准，溢价3%，最后均价：3300元 底店价格测算假设：泰和家园5000市场价，溢价3%，最后均价：5150元; 酒店价格测算假设：小高层价格能够达到3000元，酒店作为商业物业应该比住宅要高：3200元 * 目录 前旗宏观市场分析 / 前旗地产市场分析/ 项目本体分析/ 产品规划建议/ 市场营销策略/ 市场定价策略/ * 营销目标 产生爆发式营销，迅速回流资金，达到项目安全线 明确推售节奏，实现节节攀升，达到利益最大化 壹 貮 * 运营策略 首期高举低打，高调展示，夺取其他项目的客户资源，重磅开启市场。 后期价值逐步释放，步步占优，期期给足市场兴奋点。 壹 貮 * 营销策略 高 举 低 打 推广——采取高调宣传概念 通过对市场分析判断，为了实现产品差异化，发展商全力打造前旗科技示范生活社区，对小区其它卖点进一步凝练，然后通过广告与活动将这样一个绿色科技住宅产品推广出去，对前旗地产市场进行有力回击。 销售——采取相对低价迅速占领市场 当我们全力向前旗人民推出高档科技示范社区的同时，采取相应促销手段，使大多数居民可以成为我们的客户，局域市场我们采取相对低价的措施，紧跟市场价格，全面实现发展商既定营销目标 * Page ? * 围 追 断 截 包围项目四周占领项目“井”字区域所有资源，如道旗、围挡、底商橱窗、楼顶广告牌等 提炼产品附加值，挖掘项目更深层次的的卖点挖掘采取效媒体的广告投放； 抢断主要交通路段的优势资源，针对乡镇当地户外的优质广告资源堵截 堵截竞品项目周边户外资源。区域内各主要路口的指引系统，区域外重点区域及人流密集地的资源堵截 推广策略 * 卖点提炼 区域价值： 择名校为邻，让孩子预约成功人生！ 产品价值： 打造前旗首家科技示范住宅小区！ 户型设计： 多角度明窗设计，居家风景永不落幕！ 建筑规划： 纯正欧洲建筑，呼吸欧洲文明！ 升值潜力： 升值潜力无限