2011年武汉金地·京汉1903的项目商业整体的方案汇报.pptVIP

3期商铺位于新马路与解放南路交汇处，旁边是2期小区入口； 商业：5530.54㎡,共2层。层高4.5米。 新马路 解放南路 典型案例分析：融科天城 销售情况： 3期商铺于2011年3月开始有宣传，于9月下旬开盘，37套房源中销售约23套。 外街均价：4.6万/㎡； 内街均价：3.8万/㎡. 租金水平： 1期京汉大道沿线：180—210元/㎡； 2期解放大道沿线：200—310元/㎡。 会所 新马路 解放南路 一层商铺 1层37套，对外销售，30—160㎡，主力50—90㎡； 外街均价：4.8万/㎡； 内街均价：3.8万/㎡. 目前剩余房源见红线。多为内街大铺（130—160㎡） 5.2万元/㎡ 2万元/㎡ 3万元/㎡ 返租售价3.5万/㎡ 基础均价 3万/㎡ 4-4.2万元/㎡ 1.5-1.8万元/㎡ 2.2万元/㎡ 零售为主 餐饮 餐饮及目标消费 5年，7%/年 8年，7%/年 8年，7%/年 2F 3F 1F -1F 价格测算 销售目标分解 10月：0.1亿 第一阶段 6月50%：0.78亿 7月10%：0.16亿 8-12月20%：0.31亿 第二阶段 9月：0.7亿 共计完成认购金额2.2亿 合计：1.25亿 合计：0.95亿 11-12月：0.15亿 第一阶段：0.47㎡ 1F：0.14万㎡ 2F/3F: 0.33万㎡ 总货值：1.553亿 入市时间：6月 第二阶段：0.61㎡ 1F： 0.258万㎡ 2F/3F: 0.354万㎡ 总货值：1.83亿 入市时间：9月 首批入市商铺必须取得较好的去化率。 除了考虑今年任务之外，整体商业要实现较高的去化率。 开放B栋裙楼部分内街，供实地看房 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 招商/经营 推广/销售 3月商业销包完成 6月首批开盘销售 9月第二批开盘销售 工程配合 1.9亿目标分解 5月完成3家主力店招商，签订意向协议书。 2月底之前完成商业定位与业态落位最终方案 2月初启动招商 租售铺排 开盘销售50%，实现9000万元。剩余区域随后去化，年前实现1亿元的销售。 开盘销售70%，实现9000万元。剩余区域随后消化。年前整体实现1.2亿元的销售 全年共计实现2.2亿元的认购，1.89亿元的签约。 经营测算 　 　 1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 合计 （万元） （万元） （万元） （万元） （万元） （万元） （万元） （万元） （万元） 总 收 益 销售收益 53390 / / / / / / / 53390 租金收益 2040 2040 2040 2243.2 2243.2 1094.4 1094.4 1094.4 13890 物业管理收益 228 228 228 228 228 228 228 228 1824 合计 55658 2268 2268 2471.2 2471.2 1322.4 1322.4 1322.4 69104 总 成 本 人员成本 215.4 215.4 215.4 236.9 236.9 236.9 260.6 260.6 1878 运营成本 179.8 179.8 179.8 197.8 197.8 197.8 217.6 217.6 1568 返租成本 3737 3737 3737 3737 3737 1662 1663 1663 23673 合计 4132.2 4132.2 4132.2 4171.7 4171.7 2096.7 2141.2 2141.2 27119 合 计 / 51525.8 -1864 -1864 -1701 -1701 -774 -819 -819 41985 运营8年期间，静态净收益约为4.2亿元。后期运营中，返租成本占87.3% 总销售收益测算 * 楼层 体量 （万方） 单价 （万元/㎡） 总收益 （亿元） 1F 0.57 5.2 2.964 2/3F 0.95 2.5 2.375 合计 1.52 / 5.339 销售单价均为返租后可达到的单价计算； 项目可售商业面积为1.52万方，总销售收益约为5.339亿元; 分区域销售测算 * 楼层 体量 （万方） 单价 （万元/㎡） 总收益 （亿元） 1F 0.14 5.2 0.728 2/3F 0.33 2.5 0.825 合计 0.47 / 1.553 分区域销售测算 * 楼层 体量 （万方） 单价 （万元/㎡） 总收益 （亿元） 1F 0.43 5.2 2.236 2/3F 0.62 2.5 1.55 合计 1.05 / 3.786 租金收益测算 * 实际租金水平将根据业态有所调整； 租金水平按每3年10%涨幅计算；