2011年9月21日怀化鹤州路的项目前期投标的报告.pptVIP

“新悦城式”的全部销售和“万象城式”的半持半售，各有利弊，基于本案尽量销售，尽量回现的目标，瑞方顾问建议采用第三种售卖模式，如图所示： 4F 3F 2F 分割销售 1F 分割销售 -1F 分割销售 主力商店 分割销售 通过引入中型体量的主力店，以化解此楼层商铺的销售速度和价格。对于主力店也为短期持有，待商场成熟，也可销售回现。短期持有面积为2000—2500平米之间。 销售模式整体原则：尽量销售，少量持有；短期持有，高峰套现； 本案销售模式建议 楼层售价对比 楼层 全售卖方式 本案方式 4F 8600元/平米 13000元/平米 3F 13000元/平米 20000元/平米 2F 20000元/平米 30000元/平米 1F 35000元/平米 40000元/平米 -1F 15000元/平米 15000元/平米 两种销售方式对于销售单价的模拟预测： 两种不同售价，依每层1000平米计算，本案的总体销售总额要高于全售卖方式2640万元。 项目收益预测 物业类型 楼层 面积（㎡） 售价（元/㎡） 销售额 商业 五楼 1289 12000四楼 1289 15000三楼 2578 20000二楼 2578 25000一楼 2578 45000 116010000 负一楼 4087 35000 143045000 负二楼 4087 20000住宅 —— 20547 5000 102735000 合计 5.94亿元 说明：以上仅为销售部分的收益，未计入自持四至五楼的2500平米的商业面积；若考虑自持五年后，售价定25000元/平米，则可再次套现6500万元；则项目销售额合计为6.6亿元。 第三部分：关于瑞方 瑞方拥有的商业资源 精品服装 餐饮、快餐 百货、主体商业 携手同行，共建城市影响力 The end thanks…… |附件：楼盘调查情况| 步步高:1-4楼： 租金：进场费+营业额提点（有保底提点营业额） 运营模式：统一招商， 转让费：招商权归步步高，不存在转让费 项目：步步高 项目：琼天地下商场 总面积：约1000㎡ 店铺数：约160个 物业形态：地下商场 业态：游戏厅、服装、饰品、美甲、美容等 店铺面积：30-80 ㎡ 租金：30-40元/㎡ 售价：不详 档次：低端 运营情况：差 空置率：约60% 转让费：2-3万元左右 操作模式：散售、无统一招商及管理 总面积：约7500㎡ 店铺数：/ 物业形态：5楼商场 业态：游戏、服装、饰品、皮具、餐饮、美容美发等 店铺面积：60-120 ㎡ 租金：150元/㎡ 售价：不详（商场没有出售权） 档次：中等，比步步高略低 运营情况：新开业，目前较好 空置率：0 转让费：不详 操作模式：商场承租，统一管理 项目：5i街 项目：钱周率 总面积：约4600㎡ 店铺数：154个 物业形态：地下商场 业态：服装、饰品、小餐饮等 店铺面积：10-16 ㎡ 租金：100-300元/㎡ 售价：4万元/ ㎡ 档次：中低档次 运营情况：一般 空置率：除装修门面外，基本无空置 转让费：2-4万元左右 操作模式：散售、统一管理、宣传(运营商：怀化众鑫) 项目：国际名品城 总面积： 店铺数： 业态：服装、饰品、小餐饮等 档次：中等 管理模式：统一管理、宣传 面积：10-16平米 租金：100-300元/平米 空置率：除装修门面外，基本无空置 转让费：2万元左右 项目：新悦城 物业形态：商业+办公+公寓 总面积： 店铺数： 业态：服装、饰品、小餐饮等 档次：中等 管理模式：统一管理、宣传 面积：10-16平米 租金：100-300元/平米 空置率：除装修门面外，基本无空置 转让费：2万元左右 THANKS，THE END…… 2012年最新最全的房地产营销策划资料（每月免费更新） 更多精彩内容尽在 　　 　　 长沙瑞方投资顾问有限公司 Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD 怀化鹤州路项目前期投标报告 长沙瑞方投资顾问有限公司 二○一一年九月二十一日 谨呈：怀化尹祥房地产开发有限公司 第一部分：项目本体及开发目标 开发目标 项目界定 发展方向 开发目标 销售目标：2年，2.4亿 速度要求：两年完成开发与销售，不恋战，快进快去； 品牌力：第一次异地开发，树立项目影响力，为后续拿地开发打下坚实基础。 项目界定 项目地块距离火车站约200距离，紧邻传统商业道路鹤州路，周边商业档次较高、经营情况良好、临街展示面较好，但地块较小，内部落差较大。 占地面积：5581.31㎡ 容积率≤5.5 建筑密度≤45 限高：100m 东西宽：69 m（东西高差7.6m） 南北长: 87