2011年4月7日长春保利林语的项目价格的报告.pptVIP

4层洋房和联排别墅 小高层4栋 建筑面积：245平米 地上三层。 竞争对比定价 序 号 项目评估项 权重分配 本项目 金越逸墅蓝湾 融创上城 保利罗兰香谷 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 1 地段 0.4 3.5 1.4 4 1.6 4.5 1.8 4.5 1.8 2 配套 0.3 3 0.9 3.5 1.05 5 1.5 4 1.2 3 物业管理 0.4 4.5 1.8 3 1.2 4 1.6 4.5 1.8 4 建筑品质 0.3 5 1.5 4 1.2 4 1.2 5 1.5 5 项目规划 0.4 3.5 1.4 5 2 4.5 1.8 4 1.6 6 立面装饰 0.3 4 1.2 5 1.5 4 1.2 3 0.9 7 开发商 实力及信誉 0.1 5 0.5 3 0.3 4 0.4 5 0.5 8 户型 0.3 3 0.9 5 1.5 4 1.2 3 0.9 9 营销推广 0.1 5 0.5 3 0.3 4 0.4 4 0.4 10 附加值 0.3 3 0.9 5 1.5 4 1.2 3 0.9 　 合计 　 　 11 　 12.15 　 12.3 　 11.5 市场比较定价法： 项目名称 楼盘得分X 楼价Y XX YY XY 金越逸墅蓝湾 12.15 11000 147.6225 121000000 133650 融创上城 12.3 13500 151.29 182250000 166050 保利罗兰香谷 11.5 11500 132.25 132250000 132250 合计 35.95 36000 431.1625 435500000 431950 本案 11 - - - - 通过市场比较法得出Y(别墅均价)=10504元/平米 综合研判，本案别墅均价（联排）为，11000元/平米。 在比较联排与类独栋产品力属性与地块价值，研判类独栋别墅均价为12500元/平米。 叠加产品竞争对比 本案目前叠加产品属性与洋房产品相近，面积更大，品质更高， 位于地块内价值较高位置，但又与常规意义上的4层叠加产品 存在加大区隔，因此定价主要考虑其相比本案洋房产品价值增幅， 以及市场接受度。研判，其均价应为7500元/平米。 商铺、车位定价 区域无商业氛围，只能依靠未来小区成熟后带来住居人群，周边又无商业可做参考，只能按常规商铺与住宅价格的比值进行计算。 价值最高区域，建议一层价格为洋房售价的1.2倍（7560元/平米），二层价值较差建议价格为洋房售价的1.0倍（6300元/平米）整体均价6930元/平米； 次要价值区，整体均价建议为洋房售价6300元/平米。 项目商铺建议在整个项目销售周期的末端推出，以确保项目利润最大化。 商铺定价 价值最高 次要 价值 区 次要 价值 区 车位定价 倚澜观邸地下车位:13万/个 保利罗兰香谷地下车位:12万—13万/个 新里中央公馆地下车位：11万—13万/个 根据趋势市场针对地下车位定价标准，建议本案车位定价在12万元/个。 产品分类分析 竞争对比分析 定价修正 客户价格论证 各产品均价建议 定价修正 考虑产品力加强与营销 带来的溢价空间 定价修正 假设一：产品改进 洋房修改为退台洋房，增加附加值，价格应增加500-700元/平米左右。 既，6800-7000元/平米； 联排与类独栋，面积控制在220平米主力，280平米主力左右，并参照 金越逸墅蓝湾、万科潭溪别墅增加其附加价值，联排均价应可增加 3000-5000元/平米，既15000-16000元/平米，类独栋相应增加。 假设二：考虑营销带来的溢价空间 项目先期推售联排别墅与类独栋别墅产品，率先确立项目高端价值。待项目 价值获得市场认可后，再推出洋房与叠加产品，以”别墅中的洋房居所“的概 念进行包装，增加该产品的溢价空间。 则，初步预判其价格应该为7000元/平米左右。（2011年推售，根据市场正 常发展状况预估） 产品分类分析 竞争对比分析 定价修正 客户价格论证 各产品均价建议 客户价格论证 根据客户经济承受力与心 理因素论证价格合理性 客户价格论证 重点客户素描 ?35岁－55岁。 ?在大企业高层管理者、高级公务员（一汽、机关及私营业主）。 ?在目前的这个企业里地位相当稳定。 ?职业的成长性相当好，很有希望在事业 上再上一个台阶。 ?一年的收入在20万以上，收入稳定。 （不包括隐性收入） ?有相当数额的存款。 ?曾经一次或者二次置业，大多未有别墅居住经历。 ?父母有意愿与其同住。 他们对于住宅的需求…… 够体面——目前的社会地位决定必须得有适合身份的居所。 够面积——人口增加、在家时间的增加需要更大的活动空间。 够实惠——注重项目性价比。 够方便——工作和生活必须控制在一个适当的距离范围内。 够理