2011年3月15日北京万科蓝山的项目的研究.pptVIP

北京万科蓝山项目研究 2011-3-15 基础数据篇 科目 明细 占地面积 约4.3万平米 建筑面积 约13.4万平米，775户 容积率 约3.1 绿化率 约30% 物业类型 高层板楼为主 开发企业 北京万科企业有限公司 设计公司 日本和记书事物所中国建筑设计研究院 施工企业 江苏华建 营销代理 伟业顾问 整合推广 东方博文广告有限公司 区位篇 万科蓝山是万科集团巨资打造CBD都会核心区高端居住项目。 万科蓝山地处CBD都市核心区，位于朝阳区西大望路，东三环、四环之间。距国贸中心3公里，西距东三环1.5公里，东离东四环窑洼湖桥1公里 交通便利、地理位置优越，秉承北京国际化都市形象，承载着大批国际化精英人群的居住需求。 规划篇---平面布局 项目定位于CBD都会核心区高端居住项目。 项目用地方正，原为化机厂用地，规划面临的首要困境为如何把化工厂打造成宜居高端社区。 平面上选择围合式结构布局，楼栋建筑布置用地四周，以最大化项目景观用地。同时保证社区主要楼栋南北朝向。幼儿园居于社区东南角，对社区影响相对最小化。公建类则独立为居住区一侧。 规划篇---竖向布局 1号楼 2号楼 3号楼 5号楼 7号楼 幼儿园 会所 G1号楼 G3号楼 竖向布局上，通过楼层搭接，各朝向均保持错落有致，维持天际线起伏感的同时，完善公建同社区居住区的和谐有序。 东西朝向布置影响较小的5层酒店式公寓和会所，在景观面上予以补偿。会所兼具销售展示空间，良好的格局视野便于布置展示区。 规划篇---园林规划 参与型社区规划理念，整体设计迎合吉利数字，布置“吟、讲、享、健、憩、气、聚、貌、门、发、交”九大活动空间及交流场所，力求游乐、活动及交流与园林密切结合。 规划篇---建筑篇 万科蓝山高层住宅立面追求简洁大气风格，外立面整体统一，开洞整齐，呈现出清晰的网状结构。南北立面设计上采用合理的开洞方式，南立面开洞大，享受自然采光；北立面开洞小，可降低能源消耗。 主体结构外立面全部采用干挂石材。窗洞口L形墙体采用质感涂料。同时结合磨砂玻璃和空调百叶的应用，在丰富外立面的细部特征与表情的同时，也降低了传统高层住宅给人的单调、压抑感。 规划篇---建筑篇 双大堂设计:首层大厅涵纳门厅、休息厅、电梯厅三个功能分区，将门厅与首层独立开来。社区采用电梯入户方式，通过在门厅与休息厅之间设置单元门禁及对讲系统，充分保证业主的私密性与安全感。万科蓝山通过合理的公共空间功能分区设置，为住户营造出舒适的归家体验。 系统窗理念:系统化节能铝门窗开发从气密性、隔音性、保温性、抗风压、防露结、装饰性、安全性、适用性、经济性等各个方面的设计思路和要点。 地采暖:采用地板采暖方式，由于整块地板均匀散热，因此房间内的温差极小。而且室内温度自下而上逐渐降低，地面温度高于人体的呼吸系统温度，给人以脚暖头凉的舒适感觉。 规划篇---新国际公寓标准 规划篇---户型 户型面积以约167平米三局和约240平米四居为主。 布局方正、南北通透。一梯一户，布置生活阳台和门厅，充分保证舒适度和私密感。 167平米 240平米 样板间 地采暖:采用地板采暖方式，由于整块地板均匀散热，因此房间内的温差极小。而且室内温度自下而上逐渐降低，地面温度高于人体的呼吸系统温度，给人以脚暖头凉的舒适感觉。 客厅 门厅 餐厅 客厅 样板间 卧室 卫生间 厨房 售楼处 项目推广理念 1号楼，09年11月销售 2号楼-10年11月份销售 3号楼-10年5月销售 5号楼-10年1月份销售 7号楼-10年5月销售 幼儿园 会所 G1号楼 G3号楼 项目推广理念 项目进度安排 2007年12月1日拿地 2009年8月建设方案公示 项目前期论证 确定设计施工方案 单项主体确定 2008年 2009年 2010年 2011年 11月开盘 1月 开盘 5月 开盘 11月 开盘 12年6月首批次交房，12月整体项目结束 项目测算 科目 总金额（亿元） 备注 土地 17亿元 2007年12月1日招拍挂成交公告 销售收入 约7亿元 2009年11月开盘1号楼，总建面23717.67平米，成交均价30233元/平米 住宅类合计约42亿元，另有商业公建类17500平米，按照市价预计约6亿元。 约11亿元 2010年1月开盘5号楼，总建面31288.64平米，成交均价35386元/平米 约10亿元 2010年5月开盘3、7号楼，总建面26386.1平米，成交均价38245元/平米 约14亿元 2010年11月开盘2号楼，总建面34550.9平米，成交均价40205元/平米 该项目总收入预计48亿元。（不考虑资金时间成本） 按照每平米5000元/建筑成本，该项目共计规模约164893平米。总建安成本预计约8.2亿元。加上土地成本17亿元。总成本预计约25.2