2011年11月胶南市大学城商业的项目规划的方案.ppt

本项目作为大学科研区仅存不多的可开发商业项目，周边消费客流组成丰富。主要有来自周边新农村社区的住宅人群；来自各个学校的学生、科研院所的稳定消费人群及外地来此旅游为数不少的流动性消费客群。 除此之外，市区以外的居家消费人群及军港基地的消费人群也将成为本案的消费客流主要来源。 由于项目地块区位特性，来自北面的消费人流很可能由于市级商业中心商圈的吸引被隔断而无法到达本项目。 故本案定位的重点是将大学科研园区的客群资源保留住在本项目消费，进一步通过业态定位及主力店商户的入驻优势将北面的客流吸引至本案。 第二章 客流来源及组成 综合评估 本项目 项目周边住宅区域 项目大学园区区域 项目周边商业、酒店办公集中沿线区域 人流动线分析 本项目位置 景区 景区 临海商业带 科研、大学、住宅区 景区 第二章 周边项目对本案影响 综合评估 商业用地 教育用地 工业用地 住宅用地 市政府、中心区 从规划图中可以看出，本项目周边主要有住宅区、工业区、大学科研区，东部为胶南旅游区，商业项目主要集中在靠近市政府及中心区。 就项目四周近距离的商业环境来看，项目以西以社区裙房商业及零星中低档街铺商业为主，项目对面对面的在建的顾家崖社区均建有社区配套底商。商业环境因略偏离中心商圈尚未培养成熟。 本项目地处的商业环境，利弊参半。利来源于周边规划的社区及大学园区的稳定消费客群为本项目提供良好的发展商业的大环境；弊在于项目与周边规划与建设使用之间的时间差，存在着消费人群较少，消费层次不高，将对项目的招商、商业定位带来影响，容易导致项目闲置时间较长。 故本案的成功关键在于政府政策引导，错位的产品定位、差异化的业态定位及主力商户的正确选择。 工业 教育 教育 教育 教育 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 第二章 SWOT分析 综合评估 优势 劣势 威胁 机会 项目周边现有大型商业项目较为缺乏，为本案的开发提供时机。 项目周边新农村大型住宅社区仍在开发，正确的产品定位将有机会拦截该区域稳定消费客群的外流。 随着当地消费者消费模式的改变和消费能力的增强，为本案的开发提供保障。 胶南市开发区临海商业商圈作为当地市级商业中心，商业发展日益成熟，竞争威胁较大。 项目目前土地性质归属不明确，产权买卖在一定程度威胁到本案后期的项目开发及投资的信心。 正值国家对房地产市场进行宏观调控。 项目虽处于胶南市大学科研区，但目前还在开发阶段，人气带动略有不足。 现阶段周边商业档次较低。 项目沿大学院路商业展示面较大，为本案的业态布局和主力店的进驻提供先决条件。 项目三面临街，地理位置优越、交通便利。 项目周边有较稳定消费资源，住宅、大学园、科研基地密集，面对该类客群商业供应量略显不足。 关于本项目的定位基础问题，我司在定位报告中充分考虑到各业态在胶南大学科研区发展的市场情况，以及项目自身的立地条件基础等综合因素，通过对胶南市商业市场发展模式的调查，几乎找不到与本项目的立地位置、周边环境及项目规模相近的成功商业项目，因项目周边几乎为待开发地块，所以，将通过对临近本案的商业项目进行分析，寻找有价值利用点及对本案的影响。 通过研究其他省市的类似商业项目，对其商业建筑布局、商业业态的配比，寻找同类项商业项目成功的关键，特别是合理的商业业态配比，为本项目的业态配比提供参考。 第二章 案例分析 竞争市场 第二章 案例分析 竞争市场 青岛红树林度假酒店 商铺类型 综合体/购物中心 项目特色 旅游地产，酒店式公寓 开盘时间 待定 装修状况 精装修 开发商 青岛红树林旅游文化地产开发有限公司 物业管理 尚无 建筑面积 400000㎡ 容积率 尚无 占地面积 300000㎡ 标准层面积 未知 物业地址 胶南市于水城大卢河以东，滨海大道以南，海滨西路以西 项目交通 公共交通：8 16l 路公交车 项目概况 今典集团拿下的青岛灵山湾地块，同样用于度假酒店的开发。这个名为青岛红树林度假酒店的项目，建筑面积达40万平米，客房3000余间，规模相当于10个常规酒店，总投资规模达42亿元，可以说是海南三亚湾红树林度假酒店的再现。为了将其建成辐射中国北方的第一大度假会展酒店，今典集团除了将三亚湾红树林酒店已有的影视、会展、购物街、水上乐园等全盘复制外，还针对北方人群特点及度假习惯，增加了室内运河街、室内冰场、大型温泉馆、儿童体验城、生态餐厅等休闲娱乐配套设施。 第二章 案例分析 竞争市场 达令港 商铺类型 酒店写字楼 项目特色 海景地产 容积率 1.90 装修状况 精装修 开发商 阳光博澳投资开发有限公司 物业管理 尚无 建筑面积 85161㎡ 开盘时间 2010-9-16 占地面积 38670㎡ 均价 22000元/㎡ 物业地址 胶南市于水城大卢河以东，滨海大道以南，海滨西路以西 项目交通 位于滨海大道南侧，靠近海水