2011年11月绍兴会稽山旅游度假区南镇路的项目市场定位的研究.ppt

94 海尚农庄 国际旅游生态岛 休闲农业文化园 崇明海尚农庄项目是我司2011年拟投资项目。该项目位于崇明岛西北部，由227亩建设用地和1300余亩农业用地组成，规模较大、规划和实施条件良好。 乘上海市把崇明建成“国际生态旅游岛“之东风，海尚农庄项目具体规划中，结合崇明扼江揽海的独特区位，整体项目体现出“以农为本、因水而活”的特色。项目的发展目标是农业文明博览会、田园生活体验场、休闲度假美丽园、农村建设新典范。 上海国际集团上投房地产有限公司 上海城市投资建设开发总公司（股票代码600649） 上海仪电集团 上海建工房产有限公司 上海静安土地控股总公司 江苏新城房产股份有限公司（股票代码900950） 浙江钱江摩托常州钱江置业（股票代码000913） …… 95 公司主要作伙伴 公司早在2005年随上投房产一起进入绍兴，迄今逾六年，先后操作袍江国际华城、安昌湖畔春秋、鉴湖合成景园等不同类型项目，积累了丰富的专业经验和客户资源。 96 尚安在绍兴 97 绍兴 国际华城 绍兴·袍江·城市远郊60万m2魅力新城 2006年，面对绍兴楼市整体低迷的大势，和业内外对项目所在袍江工业区的排斥，国际华城一期逆市飘红，以高出区域500元/m2的单价，开盘当月成交170余套，成为当年袍江乃至绍兴里程碑式的“销售神话”。 2007年，国际华城二期再次续写传奇，开盘当月，以占到袍江整体住宅销售40%比重的业绩，又一次刷新了袍江地区住宅销售的价格与速度双项记录。 106 绍兴 湖畔春秋 一湖一天地 一墅一春秋 绍兴首席纯中式别墅社区，无论从楼书、折页、售楼处的包装；还是样板房设计，庭院景观设计，一切都充满着浓重的中式文化气息，在满足生理居住的功能之外，更能满足心理上对艺术生活的更高要求。开盘以来，项目热销百分百！ 主委(1人) 专案(1人) 企划部 业务部 研展部 文案(1人) 设计(1人) 市调(1人) 付专(1人) 专助(1人) 销售（若干) 项目服务人员情况说明 项目采取专案负责制，研展、企划、业务三个部门通力配合，根据项目体量及售展情况，将有10-12人专职服务项目。 114 在所购买住房的建筑类型选择上，40%的受访者选择了多层，29%选择小高层，19%选择了高层。 其中，调查显示，年轻人置业对小高层和高层较为青睐；而不少中、老年人表示，由于对电梯的不适应，更喜欢多层。此外和排屋、别墅相比，这三类住房总价相对较低，更能够被市民所接受。 别墅和排屋进入门槛高，多数客户不敢奢望 62 半车位赠送 庭院赠送 露台赠送 客厅上空房 露台赠送 地下室赠送 阁楼赠送 建筑面积：约95-98㎡ 2+1室2厅双露台 地下室 约30平米地下室 可作影音室 一层 庭院车位赠送 二层 客厅挑高6.1米，二层空间可改成20平米的次卧室 三层 主卧附赠露台 阁楼 约15平米阁楼可作储藏室，也可改为儿童套房 63 该户型产品为两房两厅三卫的建筑结构，室内面积接近于90平方米。其建筑密度接近普通多层，但住户却可以享受到别墅的居住效果和质量。 建筑物阴面露台的建筑结构在给住户提供室外活动空间的同时，还可以控制日照间距，尤其有利于节约土地资源。 在上述户型结构基础上，设计和施工时，还可设置地下室建筑，以进一步增加住户的活动空间和储物空间。 64 65 项目规划方案 改善型别墅区 传统型别墅区 项目用地平衡及价格预期 66 项目 改善型别墅 传统型别墅 合计/平均 用地面积 150000㎡ 70000㎡ 220000㎡ 容积率 1.00 0.60 0.87 建筑面积 150000㎡ 42000㎡ 192000㎡ 套均面积 100㎡ 240㎡ 115㎡ 规划套数 1500套 175套 1670套 预计单价 20000元/㎡ 30000元/㎡ 22188元/㎡ 套均总价 200万元 720万元 224万元 总销金额 300000万 126000万 426000万 社区规划建议 产品类型 定价系数 价格预期 产品规划面积 总销金额 原方案 多联排屋 1.00 25000元/㎡ 51870㎡ 129675万 双拼别墅 1.30 32500元/㎡ 66480㎡ 216060万 独栋别墅 1.69 42250元/㎡ 16480㎡ 69628万 综合楼 0.70 17500元/㎡ 10810㎡ 18918万 方案合计 —— 29819元/㎡ 145640㎡ 434281万 建议方案 多联排屋 0.80 20000元/㎡ 150000㎡ 300000万 类独栋排屋 1.20 30000元/㎡ 42000㎡ 126000万 方案合计 —— 22188元/㎡ 192000㎡ 426000万 项目规划方案及产出比较