2011年11月惠州大亚湾红树东郡营销的策略总纲.ppt

借势片区20周年的推广 营销策略分解 借势中心区竞合的推广 借势片区20周年的推广 借势推广 截客，立足片区市场 活动的连线，借网络 借助湾区20周年，以及在上面所提到的中心区明年的大批量推盘，有效的运用低成本媒体渠道推广项目 1、第一阶段------借势管委会与片区其他项目整体性网络炒作中心区 2、第二阶段------话题性微博炒作，结合项目自身节点推广项目 目的：借势网络与大亚湾20周年，展现区域价值，迅速引起市场关注。 行动1：借势湾区20周年，网络炒作：0752+1+1+1=0755 预热期:２月-３月 活动形式（整合世联中心区项目一起炒作） 借势大亚湾20周年，与大亚湾可能并入深圳的舆论，解析0752与0755之间的差异； 0752+1+1+1=0755，其中的三个1分别代表，交通、产业、配套，而大亚湾20年发展，逐渐完善的交通、产业、配套正在填补这缺失的“1” 时间：2月15日-3月15日。 借鉴案例：天禧东方“粤B族”、中御.海立方“最美丽的大亚湾”摄影大赛 活动攻略-----借势一-----借管委会 目的：借势微博，低成本推广，展现产品价值，迅速引起市场关注。 预热期:２月-３月 活动形式： 说出身边的潜规则@红树东郡，并转发项目的微博至5个好友，每周将抽取两名免费入住 Vhotel酒店，开盘将抽取相关的ipad iPhone等产品 时间：3月16日-4月16日。 借鉴案例：龙光城 活动攻略-----借势二-----借微博，说出身边的潜规则 营销策略分解 借势中心区竞合的推广 借势中心区的价格差距 借势推售 借势营销 A,借势推广 B,借势推售 C,借势客户 借势中心区的推盘节奏 见缝插针+跟随 低于竞争的价格优势 4.21开盘 1栋B单元152套 低层产品，引爆市场 4.29加推 1栋B单元78套 抢占五一市场 6.23加推 2栋B单元116套 补充货源，丰富产品 8月加推 1栋A单元231套 利用节点，抢滩金九 推售攻略------借势片区竞合，春秋交会 中央公园、 新华联（4月16） 新华联、橡墅（5月上） 借势推售------借势中心区的推盘节奏及市场节点 借势中心区的价格 新华联 从轴向价值链来看，项目位于CBD一级辐射区，短期内，不会超过新华联广场、灿邦国际； 综合比较，确定本片区的基准价格区间： 5300本区域4000 对比龙富花园的区位和产品、品质（龙富花园品质较差），我们的静态价格区间为—— 价格区间：4500---4700元/平米 中心区 代表项目：新华联广场 价格：5300元/平米 代表项目：龙富花园 价格：4000元/平米 价格策略：低开快走，以市场价格箱体的中间偏下价格入市 代表项目：DADA的草地 价格：4900元/平米 代表项目：龙富花园、中兴佳苑 价格：4000元/平米 代表项目：橡墅 价格：5200元/平米 借势推售------借势中心区的推盘节奏及市场节点 借势中心区的价格 价格策略：低首付。 名称 总规模 实收均价 DADA的草地 100万 4900 新华联 130万 5500 橡墅 10万 5300 中央公园 17万 4900 红树东郡 4.7万 ？ 按照项目4500单价入市，比较各自的首付款 项目 1房 1+1房 2+1房 低首付本案 3万 4.3万 8万 本案 4.5万 6.5万 12万 新华联 ------- ------- 13.7万 DADA 4.9万 7.2万 11.7万 中央公园 6.3万 12.2万 性价比刺破市场 借势推售------借势中心区的推盘节奏及市场节点 借势中心区的价格 营销策略分解 借势中心区竞合的推广 老客户资源 借势客户 借势营销 A,借势推广 B,借势推售 C,借势客户 世联中心区的客户量 三级市场的客户资源 团体客户资源 的老客户 A项目的客户 2012年A项目推广带来的客户 保险、银行客户 小众聚餐 周边巡展 客户攻略-------世联中心区的二级联动 高效的运用世联在大亚湾中心区的优势资源 借势客户----1、世联中心区客户资源 * 目的：深度维系老业主，为之后的老带新奠定基础； 时间：每２月一次； 形式： 1、邀请近两月成交的老业主体验滨海生活； 2、端午、中秋等传统节日邮寄礼品给老业主； 客户攻略-------借势老客户维系，业主嘉年华、邮寄礼品 借势客户----2、 客户资源---- 老业主 * 客户攻略-------借势老客户维系，业主嘉年华 V hotel客户资源：购房可享受V hotel特殊折扣； 老业主： 历年在珠三角开发项目的客户资源； A项目上门客户资源； 借势客户----2、 客户资源---- 老客户 A项目 红树林公园 体院馆 市民中心 综合体