2011年11月渭南市富平县城东新城的项目整体定位及物业发展建议.ppt

各物业 组织关系 1 各物业体量关系组织； 各物业空间关系组织； 各物业时间关系组织； 本案与市政绿化关系组织。 各物业体量关系组织 物业类型 体量（平） 产品定位 产品形式 主力户型 附加价值 作用 住宅 120000 居家型产品 增加附加价值，创新型N+1产品，通过赠送入户花园、内庭院、生活阳台等达到赠送目的 75—120㎡为主流户型，130—140㎡作为价值标杆 5%—10%赠送面积 现金流 物业类型 体量（平） 产品形式 单体面积 作用 大商业、大餐饮 15000 独立商业体 3000—5000平 主力店，促进销售及后期运营 商业内街+商业外街 44277 两层，局部三层，进深12—15米 小铺面为主 现金流及溢价 产权式酒店 20000 独立商业体 20000平 形象提升 结合客户定位分析出本项目的产品定位，结合规划最终确定物业配比 各物业空间关系组织 空间组织推导支撑——地块商业价值点分析 龙城国际 中农交易市场 人 民 检 察 院 中农 汽车城 笃沽 幼儿园 东 新 街 车站大街 根据市调结果，项目北面东新街一边为大盘龙城国际，未来居住人口较为集中，区域内已在建各种生活、休闲、娱乐等商业，未来居住人流较旺，商业价值较高； 项目南面车站大街一边为中农交易市场，未来产业人口6000人，加之全国各地专业市场商业人流，也将形成较大的商业拉动； 项目东面为幼儿园及中农汽车城，通达性较弱，商业价值最低； 项目西面为市政绿地及规划支路，未来将形成区域的休憩广场，休闲人流较大； 根据以上商业价值点分析，得出商业及住宅分布及业态大致定位 临近大型居住小区，商业价值点最高 临近中农市场，人流较大，但形象档次稍弱 临近市政绿地，休闲人群较多，但人群聚集有一定时间性，价值相比最弱 各物业空间关系组织 规划设计分布 集中式商业 精品酒店/产权式管理 风情商业步行街 商业外街 商业外街 商业内街/部分采取蜂巢板设计配置住宅 纯住宅物业 此图仅作说明使用，不代表各元素的具体位置 集中式商业： 华润万佳、大润发、海雅百货、惠福超市… 影院（大地影院、环球影院） 商业外街 品牌服饰（耐克、阿迪达斯、捷克琼斯、啄木鸟等） 品牌餐饮（肯德基、麦当劳、真功夫、小肥羊、味千拉面、永和豆浆等） 金融机构（中国银行、农业银行、工商银行等）； 手机通讯（中国移动、中国联通、宏图三包等） 商业内街 品牌服饰（耐克、阿迪达斯、捷克琼斯、啄木鸟等） 特色餐饮（日本寿司、韩国料理等） 各物业时间关系组织 开发次序组织，自南向北开发，住宅—产权酒店—商业街区—集中式商业 前期：展示先行，先行进行市政绿化及售楼处的建设，以较高的形象展示面占据市场高点，同时展开商业街区及集中式商业主力店招商工作，拉升项目整体市场价值； 中期：现金为王，在初期以高性价比的住宅主流产品入市，快速回笼资金，随后推出住宅底商，迅速实现商业溢价，尽快打平成本； 后期：利润实现，通过前期招商成果，迅速定制产品，推向市场，以主力店，返租等销售外壳迅速实现商业街区销售，开发商可保留部分价值较高的集中式商业产权及酒店产权。 前期开发，展示先行 中期现金为王，开发住宅及部分底商 后期利润实现，开发商业街区及集中式商业 产权酒店作为利润实现主要产品，放在后期开发 抚州羊城广场为纯休闲的文化广场，面积11000平方米，内有各种绿化、各种灯光、音乐喷泉、电子屏幕、“三羊开泰”和“临川四梦”等文化雕塑。主要作用是为市民提供一个休闲娱乐的活动场所，也可用于商业演出。高耸的“临川四梦”雕柱、圆形的音乐旱喷，有着厚重的文化氛围，极具地方文化特色。 抚州羊城广场 本案 与市政绿化关系组织 在先期进行市政绿化绿地建设时，将绿地广场与本地块统一规划处理。 通过商业步行街，将绿地广场与本案商业沿街商铺进行有效结合，一方面通过绿地广场美化商业环境，聚集商业人气，进而达到提升商业价值的作用； 在商业布局形态上可围绕绿地广场进行布局，在停车位，商业内街开口方向，外立面等与绿地广场进行有机结合，浑然一体； 绿地广场按城市休闲广场的标准进行打造，将富平当地文化特色加以融入，提升本案的文化底蕴，使商业价值经久不衰，强化项目城市地标作用； 在市政绿地广场设置过程中，将各种艺术小品、灯光效果、水景效果、音乐喷泉、电子屏幕、憩息桌椅、体育设施等加以融合，增加广场的参与性、趣味性、商业性。 项目 开发经济测算 2 开发商开发销售税后利润3亿元，利润率达到36.04%，加上开发商自持商业10000㎡，按单价12000元/㎡计，价值1.2亿元。开发前景可观。 注：以上各项计算指标以常规三线城市为标准进行概算，具体标准需根据富平当地实际标准进行调整。 第一阶段 项目整体定位及发展战略——明晰项目发展思路，明确项目市场定位及功能配比、功能布局等；