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2011年8月西安1912的项目前期市场调研的报告
其他相关业态——锦江之星快捷酒店 区位:目前锦江之星在西安有10家快捷酒店,其中3家直营店(解放路、小寨、东关正街) 物业:最小的客房数60多间;最大北二环店房间数202间 租金:30元/㎡·月 租赁商务条件:加盟店3000—6000 ㎡ ,房间数100—120间;直营店4000 ㎡以上,房间数150间以上 特色:旗下3个品牌,白玉兰酒店(高端)、锦江之星快捷酒店(经济型)、百事快捷酒店(低端) 经营状况:解放路锦江之星日出租率达90%以上,经营状况良好 客群、消费特征:客群以中等商务人群、旅游人群为主。消费特征:便捷、实惠,且在各重点区域或商圈均有布点,品牌信赖度高 小结:锦江之星在解放路已有布点,物业归属权为锦江之星自有,房间数为174间,全年入住率在90%以上,但仍可根据1912实际情况进行考察。 2 目标业态专项市场调研 4 3. 开发销售及招租运营的相关建议 2.销售模式总体研究分析结论 1. 分业态平均租金研究分析结论 项目前期 市场调研 总体研究分析 1 宏观市场环境简要结论分析 1、西安城市发展的巨大潜力和消费力、区域影响力等,都决定了西安是值得进驻的战略要地; 2、西安城市向新区发展,但皇城的核心地位无可取代,随着皇城土地资源的日益稀缺,其价值也将逐步攀升; 3、“皇城复兴计划”决定了皇城内未来将以商贸、旅游为主要发展方向,皇城作为展示、弘扬传统文化的中心,为特色商业提供了重要的发展空间; 4、解放路商贸区整体改造,重塑“古城第一金街”的美誉,并以万达广场为发展起点,区域商业价值将得到快速提升。 2 分业态平均租金水平分析 1、本项目的基本租金评估建议参照区域租金、关键性项目租金、业态租金承受等多重因素考虑。 2、本项目的基本租金评估还应考虑到1912的品牌运营能力以及项目集中打造,统一规划、统一招商运营等提升因素。 3、本项目的基本租金评估,还应兼顾项目招商进度以及项目规模因素。 4、基于上述考虑,对本项目基本租金作初步评估如下: 1)零售业态:150-300元/㎡·月(租赁面积需控制) 2)餐饮业态:45-90元/㎡·月(较大面积商务、特色餐饮) 3)娱乐业态:90-120元/㎡·月 4)休闲业态:60-120元/ ㎡·月 5、综合各项因素,本项目初始平均租金建议为: 1)保守估计:75元/㎡·月 2)常规估计:90-100元/ ㎡·月 3)乐观估计:100-120元/ ㎡·月 4 3. 开发销售及招租运营的相关建议 2.销售模式总体研究分析结论 1. 分业态平均租金研究分析结论 项目前期 市场调研 总体研究分析 1 典型在售商业项目销售情况汇总 1 典型在售商业项目销售情况汇总 2 商业项目销售状况相关因素交叉分析 按售卖物业类型划分,西安目前在售项目总体可归为三类:门面房、内铺、整层或单幢。 物业销售类型 2 商业项目销售状况相关因素交叉分析 ■ 门面房: 可细分为:沿街门面、内街门面和类门面。 沿街门面,以万达广场为代表,平均售价在3.5-4万元/㎡ ,最高售价达11万/㎡ ,项目销售一年多,大十字街的沿街商业基本售罄; 内街门面,包括万达广场和曲江芙蓉坊局部。万达广场内街的当前售价在2.5-2.7万元/㎡,售价较大十字街的沿街门面低近三成,销售去化率及去化速度不如沿街门面; 类门面,以大唐西市古玩城、慈恩镇为代表。这两个项目二三层均为类门面,单铺的面积较小,主力面积为15-50㎡,销售情况尚可,现已全部售罄。 总体来看,门面房普遍特征为面积较小,总价控制,最受市场认可和欢迎。尤其是沿街门面,市场认可度高,价格比内铺和内街门面高,去化也较快。慈恩镇等项目,为迎合市场消费习惯,在街区的建筑形态下,也做成小面积类门面,顺利实现销售。 ■ 内铺: 大唐西市古玩城(负一层至一层)、招商楼都属内铺。 内铺的面积普遍较小,以30㎡左右的小铺居多,投资额低,去化情况均较好。 作为内铺型产品,在售卖时均带有相对明确的业态定位,吸引了大量经营户的购买,在一定程度上带动了项目销售。 ■ 整层或单幢: 曲江芙蓉坊大部采用整层售卖方式,整层面积达到800㎡以上。由于面积大,其售价低于门面房。但由于项目总体规模不大,也已基本售罄。 物业销售类型 2 商业项目销售状况相关因素交叉分析 销售模式 销售模式 产权销售 经营权销售 纯产权销售 带特定业态的产权销售 带租约的产权销售 带返租的产权销售 不带租约、不返租的纯经营权销售 带返租的经营权销售 典型项目 万达广场 曲江芙蓉坊 大唐西市古玩城 摩天城 百盛 招商楼 慈恩镇 主力面积(㎡) 100-200(两层) 800-1400 15-30 10000 11-15 20-50 售价(万元/㎡) 价格区间1.5-11 大十字街均价3.5-4 内
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