2011年瑞丽的项目产品建议书.ppt

营销阶段确定 营销阶段轴 营销事件 推广事件 事件营销 准备工作 团购销售 进场销售 团购兑现 电话回访 短信通知 户外广告 一期开盘 短信传播 户外广告 公交车身 电台媒体 一期封盘蓄水 启动客户策略 一期房源平销 二期蓄水 短信传播 户外广告 公交车身 电台媒体 客户策略延续 购房主题活动 二期开盘 二期房源蓄水 短信传播 户外广告 公交车身 电台媒体 客户策略延续 推出商业 二期平销 三期房源蓄水 商业蓄水 客户策略延续 购房主题活动 样板间启动 短信传播 户外广告 公交车身 电台媒体 三期开盘 三期房源蓄水 短信传播 户外广告 公交车身 电台媒体 客户策略延续 商业主题促销 三期房源平销 短信传播 户外广告 公交车身 电台媒体 客户策略延续 项目导入期 强势销售期 准备期 报纸软文造势 营销阶段事件延展 项目准备期 阶段目的：调整案场包装，整顿销售人员工作现状，完善销售工具； 挖掘项目卖点， 以具有竞争的形象面市。 组织置业顾问培训， 使之具有战斗力。 设计并制作推广物料， 为正式面市做足准备。 补充并完善销售道具， 使案场具备销售基础。 完成区域市场的跟踪分析， 明确竞争来源。 筛选广告媒体， 为系统推广找准战场。 包装销售案场， 统一项目销售形象。 整理客户资料， 筛选潜力客户延续使用。 项目导入期 阶段目的：在市场上重新导入项目形象，唤起市场认知； 组织项目前期蓄水客户，以团购形式兑现 项目新形象正式出街，媒体集中轰炸 利用团购热销及形象展示导入项目发售信息 项目强销期 阶段目的： 强势制造稀缺，大规模蓄水，短时间在市场上制造井喷效果，引发热潮蓄积客户； 蓄水策略 项目开始认筹，结合推广制造市场效应 ——启动“购房认筹卡”购房优惠计划 项目强销期 项目开盘日： 关联开盘——客户逐级提纯 关联开盘——客户预选房源 关联开盘——房源意向分流 关联开盘——选房号段补偿 关联开盘——分组组织交易 五大关联，摒弃操盘不细造成的客户流失，保证开盘当天交易效果 十二、成本评估 由于项目土地信息缺失，因此，本部份进行的经济测算仅仅是根据我方预期规划计算，以便为项目经济分析提供参考，不作最终销售及租赁依据。 成本评估 一号地块用地概况 项目经济技术指标 一号用地面积 71.58亩=47720平米 总建面（按照容积率3计算） 3000平米（地下） 140160平米（地上） 商住高层（自持） 商业 酒店 公建及配套部份 19500 30000（集中） 71160（其他商业） 19500 3500 项目经济技术指标 一号地块成本分析 塔楼基础部分每平米约人民币170元； 塔楼其余建安每平米约人民币1100元； 仿古建筑整体建安每平米约人民币1300元； 塔楼空中绿化及景观成本约每平米120元； 地表绿化及景观成本约每平米60元； 建筑密度约40%，绿地率约25%绿化率约35%。 项目经济技术指标 二号用地面积 162.42亩=108278.9平米 总建面（按照容积率3计算） 3000平米（地下）3000平米（一楼架空停车位）318836平米（地上） 小高层住宅 商业 别墅 公建及配套部份 48000（小高层） 200000（洋房） 6000（小高层底商） 20000（一拖三商业） 39836 5000 二号地块用地面积 多次置业人群的首选住宅 安家居住人群的首选住宅 ； 首选住宅 未来黄金属地的商圈 充分满足瑞丽成为特区后商业布局需求 充分满足投资者对稀缺金地的预期 项目最终市场定位 目标客群定位 目标客户锁定——瑞丽购房客户描述 奢侈性 终极购房群体 二次置业群体 中级置业群体 一次置业群体 年龄：25-28岁 职业：公司白领，企业双职工，个体经营者，事业单位职工，农业人群 年龄：29-35岁 职业：公司白领，，个体经营者，事业单位职工，政府公务员，一工一农家庭 年龄：36-50岁 职业：个体私营者，私营企业主，公务员，效益较好的单位职工，企业双职工 年龄：36-50岁 职业：个体私营者，私营企业主，公务员，效益较好的单位职工包括华侨。 年龄：主要为35岁以上 职业：瑞丽当地经商或者全国各行对瑞丽经济发展腾飞抱有预期的人士，企业主等，包括华侨。 重要客户 核心客户 次要客户 游离客户 核心客户：投资型客户，外迁客户投资客。 重要客户：周边外来一次置业客户，本地商家。 次要客户：当地投资型客户 游离客户：传统购房客户 客户研判 重要客户 游离客户 核心客户 重要客户 游离客户 本地中高收入为主，兼顾外来客户 区域来源：全州内 职业特点：较高收入的技术人员、个体富裕者 置业目的：安家居住，投资经营。 价值取向：关注地段，是否满足将来需求 置业特征：自身资金有限，筹款购房 重要客户：住房迫切需求者，占20% 区域来源：关注瑞丽皆为，