2012年3月石家庄正定的项目营销的策略深度的报告.ppt

正定项目营销策略深度报告 The project marketing strategy depth report of Zheng Ding 2012年3月 【目录】 PART1 分析 PART2 策略 PART3 执行 ——非资源化的快销型产品 【项目分析】 轻轨及区域发展过于未来化 区域资源为共享资源，非核心卖点 虽临河却非项目核心资源 本案 ——非资源化的快销型产品 【项目分析】 项目体量较小，不存在产品梯度 项目产品偏向经济化 宏观市场存在风险 楼座 二室两厅（套） 三室两厅（套） 总套数 1号楼 36 72 108 2号楼 182 —— 182 3号楼 36 72 108 5号楼 —— 156 156 6号楼 —— 22 22 合计 254 322 577 占比 44% 56% 100% 备注：该户型套数计算为初步结果，仅作为策略示意 【项目分析】 高性价比产品 稀缺产品 ——快销型的产品策略 【客户分析】 正定县及周边刚需改善类客户 石家庄市区刚需类客户 石家庄市区投资改善类客户 ——以地缘性为导向的发散性客群 【客户分析】 ——关于正定县及周边刚需和改善类客户的购买可能性分析 【客户分析】 壹江城 【客户分析】 壹江城 项目体量 170万平米 容积率 2.6 项目规划 高层、别墅、洋房 项目价格 2970元/平米起 项目工程 高层大部分封顶 项目定位 滨水、低密度、宜居 【客户分析】 滨河悦秀 【客户分析】 滨河悦秀 项目体量 7.8万平米 容积率 2.35 项目规划 高层、联排别墅 项目均价 待定 项目工程 别墅即将封顶 项目定位 滨水、宜居 【客户分析】 石家庄市区刚需类客户 石家庄市区投资改善类客户 ——以地缘性为导向的发散性客群 【分析总结】 具备包容性，吻合两岸客户需求 非资源化的纯粹产品性价比项目 第二部分 策略 ——关于购买需求的策略推理 【项目策略】 ——关于项目性价比的问题 国粹 养生 滨水 国粹：深化项目建筑理念 养生：吻合投资客群卖点 滨水：双河双公园，强调区域环境 ——钟爱国粹 艺术养生 【项目策略】 ——国粹养生馆 瑜伽 茶道 太极馆 理疗馆 ——关于景观的概念包装 【项目策略】 微型垂钓湖 ——关于配套的概念包装 【项目策略】 市政社区医院 ——关于推广的概念包装 【项目策略】 百善孝为先/The good filial first ——国粹养生住区 【项目策略】 ——关于如何快销的营销思路 关键字：全程营销挤压策略 入市VIP卡蓄水策略 【项目策略】 ——关于如何快销的营销思路 关键字：全程营销挤压策略 阶段性活动策略 【项目策略】 ——关于如何快销的营销思路 关键字：泛口碑营销策略 客户积分制策略 老带新未成交积分 老带新成交积分 活动参与积分 老带新未成交积10分 老带新成交积2000分 活动参与积5分 …… 第三部分 执行 ——关于第一阶段的营销执行方案 【项目执行】 577*80%=462套； 按照平均月销售量30套计算，15个月基本完成项目销售工作； 按照入市均价为3600—3800元/平米计算； 平均月销售额约为1000万；15个月完成1亿5千万销售额； 【项目执行】 4.10 4.25 筹备期 5.1 推广期 6.15 VIP卡认购 强销期 7.1 售楼处筹备 人员筹备 物料筹备 推广筹备 短信 派单 道旗 条幅 200张VIP卡 100套房源 2000万回款 谢谢/THANKS