2012年乐山市犍为的项目前期的的策划的报告.pptVIP

建筑物业类别 规划占地面积（亩） 建筑密度 容积率 各物业建筑总面积（㎡） 各物业总建筑面积比例 多层6+1 4000 % 小高层11F 2.45 8.5% 18000 % 高层18F 3 10.4% 36000 % 商业配套 7.5 25.9% 10000 % 车库 公共绿地 小计 28.92 44.8% 3.84 68000 100% 产品组合方案三：多层+小高层+高层 项目产品定位 针对以上三种方案，对比各方案毛利润情况 物业形态 建安成本 销售价格 多层 1500 4400 小高层 1800 4200 高层 2000 4000 商业配套 1500 10000 以上数据只作测算对比参考，不作为实际定价。 不考虑楼面地价。 项目产品定位 项目产品线组合方案收入对比 方案二 各物业建筑总面积（㎡） 各物业销售均价 销售收入（万） 投入成本 毛利润 小高层11F 22000 4200 9240 12660 20980 高层18F 36000 4000 14400 商业配套 10000 10000 10000 小计 33640 方案一 各物业建筑总面积（㎡） 各物业销售均价 销售收入（万） 投入成本 毛利润 多层6+1 4000 4400 1760 12900 20460 高层18F 54000 4000 21600 商业配套 10000 10000 10000 小计 33360 方案三 各物业建筑总面积（㎡） 各物业销售均价 销售收入（万） 投入成本 毛利润 多层6+1 4000 4400 1760 12540 21180 小高层11F 18000 4200 7560 高层18F 36000 4000 14400 商业配套 10000 10000 10000 小计 33720 从开发成本和销售收入经济测算对比发现： 容积率都为3.84时，方案三经济效益较大 注： 本产品销售价格只供方案经济测算建议对比，不做实际价格建议。. 成本计算中减去了土地成本和地下车库成本。 项目产品定位 通过经济测算对比，方案一经济效益最低，加上如按方案一本身实施，居住品质会降低，所以，排除多层+高层的产品组合方案。 另一方面，方案二和方案三经济效益对比相差200万，我们从项目规划布局和市场角度进行对比分析： 项目名称 产品形态和建筑风格 价格 销售情况 蘭亭合院 6+1多层 中式风格 多层3900 不佳 鹭岛国际社区 9层小高层1梯2户，18、26、32层高层2梯5户。简欧风格 电梯4300 良好 百海·壹号公寓 6+1多层、1梯2户，17层（局部19层）高层。现代风格 多层4200 电梯3800 不佳 从市场情况可以看出，犍为的消费者对多层住宅并没有特别的偏好，其销售速度和销售价格都不太理想。而与本项目一街之隔的蘭亭合院为全多层的建筑形态，我们应避开同质竞争。其次，从本项目地块规划角度来看，地块形状进深浅，单个地块面积小，如规划多层产品，为满足容积率的要求，必定影响整体布局，不利于环境的打造。 所以，建议本项目方案二：产品组合为小高层+高层组合。 项目产品定位 住宅：新城品质华宅，城南居家福地 立足市场：市场不断成熟，刚需占据主导地位； 注重创新：满足市场基本需求的同时，注重产品创新和细节卖点的塑造。 商业：未来区域中心级的社区型商业,提升居住体验品质 快速销售，开间进深尺度合理，性价比高，总价不宜过高。 户型区间（㎡） 套型 总配比 65—75 两室两厅单卫 30% 90—99 三室两厅单卫 50% 105—115 三室两厅双卫 20% 客群定位 周边乡镇客户60% 县城客户30% 外地客户10% 核心客户 重点客户 边缘客户 从客户地域分布上看： 品质刚需客+改需中的刚需客户 从置业目的和群体特征上看： 1、犍为周边乡镇——就学、就业、改善环境 购买动机：长期生活在犍为，习惯这里的环境和生活习惯。 2、犍为城区——婚房、换房 购买动机：对居住条件有更高要求，对子女教育特别重视、为个人发展有更好的规划。 3、在此经商的个体户、外来务工安居人员——安家、就业、投资兼自住 购买动机：工作相对固定，认同犍为未来会有更好发展。租房的钱不如买套房。让租房的钱变成自己的一个固定资产。 自用改善型 占总量50% 新生购买力 占总量50% 基本特征及置业动机 年龄多集中在35——45岁。 中坚力量：是社会中坚力量，他们主要是改善居住现状，首改或二次以上置业，需求产品80——90两房给老人或孩子居住，110—140平的三房或四房。购买动机为自身改善居住环境和另外就是想择一处优质之居所给自己的父母或孩子。 新生购买力年龄多集中在25-35岁。 乐活族：25—30岁，乐观向上，小资情调浓厚，家境较好，有父母经济支持，多为首次置业，需求面