2011年长沙藏珑的项目二期的研究定位.ppt

;分析项目现有的情况;Contents;知己知彼，结合地块特征创造项目核心竞争力 ——项目宗地分析［地块／指标］;地块东侧为浏阳风光带，对岸即为景色秀美的月湖公园。;地块价值解析之一：收藏浏阳河“醉”美一湾;地块价值解析之二：无上顺风顺水之境; ;T 威胁;项目宗地分析结论：尚未雕琢的蓝田璞玉;项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。 让我们先跳出对地块的自我陶醉，结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。;Contents;长沙市房地产市场供需现状——总体均衡/局部失衡;;2007后：未来长沙房地产发展潜力格局对比;供应量 减少; 随着当代万国城Moma、中铁·山语城、创远·湘江壹号等“千亩级”大型项目启动，开福区的商品房供应量将会进入一个“井喷”时期，未来的起势将在2007后步入一个加剧竞争的快车道。;在把握板块大势的前提下，聚焦我们项目地块所处的格局，从而站在一个更高的视角，立足全城、谋略一域。 通过深度研究项目所处的开福区四方坪板块，研究其发展历史与地产格局，剖析其失败与成功的经典案例，同时从营销全城的角度去关注区域板块之争，从而发现机会、雕琢项目的精魂，预谋全城，毕其功于一役！ ;Contents;解读四方坪：魅力不足/难当大道的成熟居住板块;四方坪典型案例研究1：四季美景·水木轩;四方坪典型案例研究2：如果·爱;[项目简介]位于长沙四方坪麦德龙后面,由长沙泓信地产公司开发,小区总建筑面积21万平方米，开发分为三期,目前已经进入第三期开发。 [产品类型]电梯小高层 [户型及面积]三房119㎡～129㎡，四房156㎡～192㎡;21万平米销售近5年未罄？左岸春天的板块困局;定位困局一：四方坪的定位瓶颈？;四方坪板块隔河相望便是金鹰城板块，曾经轰动全城的高尚社区经典之作圣爵菲斯和今日携月湖王者归来般的藏珑，形成了金鹰板块的浩然之势，更让四方坪板块颇有“内忧外患”之感。 让??们直面金鹰板块的逼压，从而综合分析“内忧外患”，“一石二鸟”的解决这两大定位困局。;聚焦金鹰板块：全城会聚的格调板块;金鹰板块典型案例研究1：圣爵菲斯;金鹰板块典型案例研究2 ：美林水郡;金鹰板块典型案例研究3 ：紫晶城;定位困局二：金鹰板块的虎视眈眈;四方坪 VS.金鹰大势图;面对以上两大定位困局，如何从实效营销的角度，跳出前狼后虎的追击和围堵？ 基本原则设定： 一、避免平庸和眼光短浅的低调定位，陷入四方坪鱼龙混杂的低层次竞争之中。 二、绝非曲高和寡、拔苗助长的超前定位，“大拇指掰胳膊肘”的孤芳自赏。;Contents;经典分享：跳出板块做楼盘的君悦香邸;君悦香邸在城北板块以新河三角洲的“未来”概念，以自由女神像为推广印象的高调入市，打破了“南帝北丐”的窠臼，定位上完全突破了内外困局。 在客户定位上，与知富阶层惺惺相惜；在格调上，营造出一种新都市不可逾越的巅峰品味，价格上却非高不可攀。产品定位合理精准。;以自由女神为图腾 ——君悦香邸的“自由”主张;回观君悦香邸的定位与推盘之路，整个营销大势仿佛一部“叫好叫座”的好莱坞大片。;“君悦”启示录： 借势跳出板块做项目;由此看来，海洋明珠花园项目欲成就功业，必须借浏阳河之势，跳出四方坪印象，自成一体！;Contents;如何自成一体，开宗立派？;直面非常标杆：“卧湖”的藏珑;剖析：藏珑国际滨湖社区;2.先造月湖，后做楼盘的开发策略非常成功，将地段优势并不明显的项目一下拔高，成为长沙楼市奇迹。;学习藏珑，谋而后动，欲求后来居上之势本项目的定位调性：跃于标杆之上;研究专题：把脉星城水景盘开发模式打造独有的“海洋环球”模式;纵观长沙楼市水景盘（江景盘与湖景盘）的发展历程、格局大势，从而寻求我们自有的水景盘开发模式……;2002年……;2003年……;项目占地面积:104919.10平方米、总建筑面积:20万平方米、总户数:1076；停车位:868个； 项目开工时间:2005-6-1； 地理位置优势明显，远眺岳麓山、西临湘江风光带，是典型的江景楼盘； 项目集大型购物、休闲、园林广场于一身的市民绿化广场，周边商业气氛浓厚，人气鼎盛，为项目客户来源提供支撑，同时也为升值潜力提供保障； 项目拥有长沙首创的5.9米挑高空中景观大阳台，且起步户型为4房，定位较为高端，符合喜爱繁华地段的高端客户需求。;项目为湘江滨水区标志性建筑、第三代环保节能型江景住宅，坐落于湘江大道湘雅路口 项目西临湘江大道，东临开福区新竹小学，南临五层居民住宅楼，离湘雅路口约200米，北临毛家桥供销储运