2011年大连蓝湾镇营销的的策划的报告.ppt

蓝湾挖掘高新园区客户的六大营销策略 策略一：网络营销 策略二：针对高新园区业主班车 策略三：针对高新园区企业推介会 策略五：针对高新园区的团购/特价优惠 策略四：利用即将快轨进行营销 策略六：针对高新园区员工的活动营销 策略一：网络营销 针对高新园区员工对网络的利用程度非常高的特点，着力打造蓝湾镇的网络营销。 高新园区 网络营销方案 网络广告信息发布 业主论坛（重点） 网络看房团 工会网站发布项目信息 策略二：针对高新园区业主班车 由于目前公共交通问题是高新园区员工选择蓝湾较为顾虑的因素，建议增设针对高新园区客户通勤班车。 策略三：针对高新园区企业项目推介会 利用维美在高新园区的人脉优势，可以在园区针对企业，做小型项目推介会。 策略四：利用即将兴建的旅顺快轨进行营销 即将通车的快轨8号线作为针对高新园区客户营销的重点，命名“蓝湾号”，承诺高新园区业主可以1年免费乘作旅顺快轨。 策略五：针对高新园区的团购/特价优惠 针对高新园区企业员工开展团购，在价格上给予其一定的优惠。 策略六：针对高新园区员工开展营销活动 与高新园区各个企业工会合作，组织其员工到蓝湾镇项目参观、塔河湾浴场篝火晚会等活动。 （2）大学城客户营销 1、教职工营销、学生家长营销、毕业生营销 与大学合作，开展营销活动，如养生讲座、儿童英语活动等； 以电子邮件、团购、宣讲等形式向各大学宣传项目及动态。 营销方式：团购组织、小型路演、合作开展活动 2、大学生活动营销 2011年，蓝湾镇多项营销活动，倡导提高大学生的参与价值。海边大学生原创音乐节、先锋电影节、小镇内的大学生创意集市等，将其融入，让其更加了解蓝湾镇。 长期聘请大学生节假日在星海广场、和平广场等地做外展式派单营销。 节省外展费用，扩大定性营销面。同时，扩大在大学生之间的宣传。 3、大学生兼职销售员 我们相信维美与亿达圣北携手见证 2011年的蓝湾镇 面朝大海，心暖花开 Thank You! 感 谢 聆 听 * * * 动出喜悦之感 小区背景音乐呼应“养心”主题， 让人心神安定、放慢脚步。 4）背景音乐——引发共鸣的氛围感 万科将皖南文化象征的古祠堂完整迁入棠樾会所内， 赋予项目浓浓的文化韵味。 5）社区特有文化符号——浓厚的韵味感 在命名和设计等细节上都将传统文化的调性植入。 蓝湾镇实景 6）社区物业服务——平和舒适的服务感 会所物业人员 小区保安人员 棠樾社区内的物业服务人员，形象稳重、微笑迎客，有条不紊礼貌的解答客户疑问，给人非常良好的心理感受，服务品质与高档社区相匹配。 棠樾，距离深圳市区2小时车程 为业主提供最近超市的购物巴士 7）社区巴士——解决实际生活问题 蓝湾镇示范区动线借鉴意义 1）提升客户的参与感 通过设置休闲座椅、停驻景观点，让客户在蓝湾镇多玩一会儿，多感受一些，从而产生留恋情绪。 看似随意的两把椅子，让人坐下便不想走 2）提升文化的氛围感 蓝湾镇突出小镇文化、欧美生活文化，通过小区背景音乐、指示等细节突出文化氛围。 2）景观的四季均衡之美 蓝湾镇的冬季与其他季节相比，景观上出现落差，生活气息明显减淡。 建议重点打造冬季景观，通过夜晚灯光、鲜艳仿真花卉、节日气氛渲染等方式，呈现小镇积极向上的生活气息，抬升人气。 3、样板间体验 蓝岸这套样板间装饰华美，给人高贵之感。建议在此基础上，增添个性化情感装饰及使人产生共鸣的细节点。 蓝山样板间，饰品精致。 如果能在细节的文化赋予上，注入这里生活主人的灵魂。例如这是一个建筑设计师的家，是否多一些图纸、画板、建筑书籍…… 优化建议：拥有灵魂的拟人化样板间 样板间设计之初，即“代入角色”，以典型客户为蓝本，设计角色，赋予显著的性格特征，根据设定进行装饰。 在样板间中，加入主人喜好元素，让来访者能感受到主人生活的气息，从而产生对生活场景想象，引发共鸣。 客户1：这套220平蓝山别墅的男主人是机械工程师，42岁，经常出国，见识面广，爱好收藏，一家三口，有一个8岁的儿子…… 卧室、客厅摆放着飞机、航海的机械模型装饰。 书房大工作桌上摊放着机械设计草图，画笔、尺子等工具散落一旁； 书架上，相框里有一张他在工地的工作照。 客户2：140平蓝岸海景住宅，男主人是某500强企业IT高管，38岁，海归背景，工作在高新园区，崇尚欧美生活方式…… 客厅电视里循环播放着电影《西雅图夜未眠》； 书桌上摆放星巴克的马克杯和Ipad电脑； 照片墙展示主人在世界各地游历的摄影作品。 营销策划报告大纲 营销策划报告大纲 销售目标：22.2亿 （蓝岸：公寓6.6亿，车库1.2亿；蓝山：别墅10.2亿，公寓3.3，一期0.9亿） 回款目标：21.4亿 （蓝岸：公寓8.5亿，车库1.2亿；蓝山：别墅9.4亿，公寓2.3亿） 1、2011年蓝湾镇销售