2011年6月西安灞桥区“西安·澜湾”商品房建设的项目初步可行性的研究的报告.docVIP

西安灞桥区“西安·澜湾” 商品房建设项目初步可行性研究报告 建设单位：西安西江置业有限公司 编制单位：******************* 编制时间：二〇一一年六月 目 录 第一章 总 论 4 1.1 项目简介 4 1.2 项目提出背景 6 1.3 项目建设的必要性 8 1.4 可行性研究报告编制单位 9 1.5 项目可行性研究的依据 10 1.6 项目主要技术经济指标 10 1.7 可行性研究结论及建议 12 第二章 项目建设背景分析 14 2.1 西安市现状分析 14 2.2西安灞桥现状分析 32 第三章 市场分析 37 3.1 我国房地产市场状况 37 3.2 西安市房地产市场状况 41 第四章 项目的开发定位 66 4.1 项目SWOT分析 66 4.2 客户定位 69 4.3 价格定位 71 4.4 产品定位 77 第五章 规划设计方案 78 5.1规划设计的指导思想 78 5.2 规划设计目标 79 5.3 规划设计依据 79 5.4 总平面设计 79 5.5 住宅建筑单体设计 82 第六章 项目建设条件分析 83 6.1 土地现状调查 83 6.2 管线调查 83 6.3 项目规划用地条件 83 6.4 项目市政配套条件 84 第七章 环境影响评价 85 7.1 环境评价依据 85 7.2 环境现状调查 85 7.3 环境保护规划 85 7.4 环境影响评述 86 7.5 环境保护措施 87 7.6 环境影响评价 88 第八章 劳动安全及节能 89 8.1 劳动安全应急预案 89 8.2 节能 101 第九章 项目建设方案 103 9.1建设方案 103 9.2工程建设招标方案 103 9.3 工程质量管理 106 9.4 工程风险规避 106 9.5 建设进度安排 109 9.6 销售计划 109 第十章 投资估算及资金筹措 111 10.1 项目总投资估算的依据 111 10.2 项目的总投资估算的原则 111 10.3 总投资估算 112 10.4 项目资金筹措及使用 115 第十一章 项目整体财务分析 116 11.1 财务评价的原则 116 11.2 财务评价基础数据的测算 116 11.3 项目财务基本指标 117 11.4 财务评价结论 118 第十二章 不确定性分析 119 12.1 盈亏平衡分析 119 12.2 敏感性分析 120 第十三章 社会效益评价 122 13.1 对基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响 122 13.2 对所在地居民收入、就业、生活质量的影响 122 13.3对灞桥区财政税收的影响 122 13.4为灞桥区增加优质房源 123 第十四章 项目结论及建议 124 14.1 项目结论 124 14.2 建议 124 第十五章 附表 126 第一章 总 论 1.1 项目简介 1.1.1 建设项目简介 项目名称：西安·澜湾（以下简称本项目） 项目位置：本项目在西安市灞桥区行政管辖范围内，整体位于纺渭路东侧，灞科路南侧。 项目宗地现状：本项目用地规划性质为二级居住用地和商业金融用地，主要用于小区级居住建设。本项目用地共分为三部分组成，其中DK-1位于纺渭路以东，市纺办土地储备交易中心储备地以北、以西，灞科路以南，宗地总面积为6974.40平方米，出让用地面积6974.40平方米，土地用途为商业；DK-2位于市纺办土地储备交易中心储备地以北、以东，灞科路以南，规划路以西，宗地总面积为25798.8平方米，其中出让宗地面积为24652.20平方米，土地用途为住宅，划拨宗地面积为1146.60平方米，土地用途限用于廉租房配建；DK-3位于灞科路以南，规划路以东、以西，南程村以北，宗地总面积为32841.10平方米，其中出让宗地面积为31356.20平方米，土地用途为住宅，划拨宗地面积为1484.90平方米，土地用途限用于廉租房配建。 项目整体用地范围内土地状况良好，地块整体形状规则，地势较平坦，区域基础设施平均水平为“六通一平”。 项目规模：根据建设单位提供的本项目初步规划设计方案，本项目拟建总建筑面积275700㎡，其中地上部分建筑面积为238048㎡，其中：居住区建筑总面积202381㎡，包括住宅建筑面积202381㎡，配套公建建筑面积10137㎡，城市级公建建筑面积4800㎡；商业建筑面积35667㎡。地下停车场建筑面积37652㎡，包括地下二层机械式停车场约2022个地下停车位；另有地面停车位13个。 项目综合容积率为3.63，建筑密度为24.23%，绿化率为38.8%，住宅平均层数为30层，住宅为剪力墙结构，项目设计总户数2078户。本项目具体综合技术经济指标如下表： 项目综合技术经济指标 配建公建一览表 名称 单位 数量 类别 名称 单