2011年3月镇江一泉村地块的项目定位的报告.ppt

社会性需求 硬价值是有形的 使用价值的范畴 价值的物质基础 是可以物化的 可以进行竞争性比价 效率致胜——杜邦公式 净资产回报率 ＝净利润/所有者权益 ＝净利润/总资产 × 总资产/所有者权益 ＝净利润/销售收入 × 销售收入/总资产×总资产/所有者权益 ＝销售净利率 ×资产周转率 ×权益乘数【即：1/（1－资产负债率）】 风险最小的情况下效益的最大化 两个关键： 物业配比 速度和利润 保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环 成功的月牙环——最佳模式 对于企业来说，如果能同时具有问题产品，明星产品和现金牛产品这三类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。 波士顿矩阵（BCG Matrix），是由波士顿咨询公司创始人布鲁斯·亨德森首创的用来分析和规划企业产品组合的方法。BCG矩阵核心在于解决如何使企业的产品品种及其结构适合市场需求的变化，同时，如何将企业有限的资源有效地分配到合理的产品结构中去，以保证企业收益。 高 市场增长率 高 问题 QUESTION 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 现金牛 CASHCOW 明星 STAR 产品溢价和提高开发速度是企业盈利的两个重要手段。 在难以实现产品溢价的情况下，提高资产周转率是唯一出路。 招牌及橱窗展示：在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装修，把未来的业态展示出来，把品味形象先行做出。 装修形式：各店面可采用自然的材质及暖色调，表达高品位。 商业街区的预热亮化，可以提升商业街整体形象，为销售提供亮点，是提价的基础。 通过统一标识渲染商业氛围 品牌 理念 服务 企业品牌、产品品牌 项目运作的核心主张 基本物业管理服务、增值的个性服务 软价值是无形的 价值的精神主张 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 国内大型高端住宅开发企业----中集天宇 早在2004年即有“健康住宅”的成功开发经验----江门·中天国际 五星级金钥匙专属服务 在销售期，物管进入售楼处进行销售配合可以使客户提前体验日后的服务水平。 高质量的物业服务可以成为本项目的重要卖点且可以在很大程度提高项目品质。 物管前期配合服务： 停车场管理； 大门形象岗； 售楼处茶水服务； 售楼处保洁服务； 关于物管的咨询； 样板区及样板房形象岗； 样板区及样板房保洁维护。 物业管理的营销配合 镇江首家国家认证“健康住宅”社区 或 镇江首家标准低碳住宅社区 溢价 金融术语。是指高于有价证券等的面值或高于平价的价格，只要超过了就叫做溢价(Premium)。 在考虑行业利润的基础上，项目价格超出行业平均价格的部分就叫做 溢价。 消费者剩余=愿意支付-实际支付 生产者剩余=实际收入-实际成本 利润=生产者剩余 利润=正常利润+超额利润 溢价即是超额利润 溢价点确立的过程 一般而言，硬价值是溢价的基础，软价值是溢价的关键 判别因子 开心因子 价值体系重构 放大优势 项目溢价 景观溢价 产品溢价 配套溢价 营销溢价 户型创新 科技智能 略* … 精装修 物业管理 文化教育 商业配套 会所配套 … 硬质景观比软质景观的景观造价要高许多，通过控制硬质广场面积来降低硬质景观成本，以情景花坛来替代水池的效果，组团绿化和宅前宅后绿化，多用小品等。 硬中带绿，避免大面积硬质铺装。 重绿化轻硬化，降低成本，增强品质，实现溢价。 台阶、喷泉、室外家具给人休闲放松的感觉，适合用于次入口 门楼、草坪、大树给人震撼大气的感觉，适合用于主入口 小区入口是客户的第一印象 重视视线之所及 客户的视觉落点是建筑的顶部和底部 星河湾的底部石材精雕细琢，屋顶富有变化，使用标志性符号 期房销售，重在树立起项目在客户心中的良好印象，示范区就是展示窗口 示范区制胜 证大·大拇指 假日风景·飘 鹭岛国际社区·飘 选取特色有价值的雕塑、建筑或艺术品，作为项目的精神符号（“镇宅之宝”），提升项目的关注度和客户认知 精神符号 决战红线之外 1.地理位置 2.周边配套及环境 3.小区环境及设施 4.房屋本身 客户更愿意为土地红线以外的配套、环境花更多的钱。 外部环境整体价值提升，成为项目的关键因素。 注重红线之外 联排独栋化 洋房别墅化 多层洋房化 叠加联排化 通过叠加与联排的拼接实现叠加联排化 联排 叠加 建筑排布 赠送对于大多数客户具有很强的吸引力，即使是顶级高端客户，也是有益因素。 同时，赠送也要注重实用性。 飘窗 设备阳台 入户花园 错层双层高露台 （半）地下室 底层花园 顶层花园 … 面积赠送的多种形式 例如： 面积赠送 柒 产 品 方 案 利润空间 销售速度 物业档次 别墅