2011年1月湖州鸿地·凰庭2011年度营销推广的方案.pptVIP

世爵汽车联合PRADA联合打造汽车 ＬＧ与PRADA合作生产手机 三星联合阿玛尼出品手机 可口可乐联合魔兽做联合推广 宜家让家私从耐用品变成消费品 …… 国际上越来越多的跨界之作 跨界 ----完成凰庭角色的转变 对产品的理解：卖产品，更是在卖一种生活方式 对品牌的理解：卖品牌，更是在卖一种社会价值 活动主题 活动目的 跨界人居 对湖州人居的发展历史与城市价值进行研讨，提炼以凰庭为标杆的新的人居核心价值——长期聚焦 跨界商业 与主城区商业跨界联动，提升凰庭区域价值 阶段引爆 跨界人文 江南名城历史久远，跨界湖州文化圈，联合传统品牌，探讨湖州的人文价值 凰庭的跨界营销之路—— 一个系列、长期聚焦、阶段引爆 C. 2011年营销主题活动 跨界执行/活动方案 咎其根本，唯新观念是时代进步的原动力，每一次观念之改变，都将产生价值的影响力！ 推广主题：城市价值的主角 湖城中央/价值新观/活性建筑 如何体现凰庭“城市价值”？ 开启湖州闻所未闻，见所未见的营销手段。 带给客户价值体验，成就凰庭非凡高度 营销策略 价值形象 价值展示 价值事件 价值团队 3表现 价值体系新观盛宴 * LOGO * “凰”字体表现 改 4出击 精确制导策略打击 A. 推案演绎分析 产品分析/推案演绎/ 1、景观 中轴景观组团绿化入口景观市政绿化 2、物业类型舒适度 多层15F高层 23F高层商业 3、户型舒适度 多层(B系列)15F(B1)高层(A系列） 4、道路干扰 龙溪北路德申路 产品舒适度价值确立分析 户型参数细分，创新E户型X复式所占比重最大，其次为拼接F户型。 房源统计总汇 产品划分 产品属性 量价偏重 楼幢 主力 数量最多，去化目标客户集中、 总体价格成长性有限，购买门槛相对较低 偏量 A1、A2、B1 明星 数量有限、产品力强，位置优 价格起点高，购买门槛最高 偏价 B5 、B6 、B7 金牛 产品力强，竞争优势明显。价值不菲， 价格成长性高，购买门槛高 量价 B2、B3、B4、B8、B9 按上述分析原则，我们将本案房源属性分类 明星产品 金牛产品 主力产品所占比重最大，集中高层 主力产品 A1 A2 B1 B3 B2 B4 B7 B6 B5 B9 B8 产品类型 楼编号 套数 面积 面积百分比 明星产品 B5 、B6 、B7 48 5859.08 20% 金牛产品 B2、B3、B4、B8、B9 70 7007.54 23.9% 主力产品 A1、A2、B1 156 16439.78 56.1% 总计 274 29306.4 100% A1 A2 B1 B3 B2 B4 B7 B6 B5 B9 B8 A1 A2 B1 B3 B2 B4 B7 B6 B5 B9 B8 B7 B6 B5 B3 B2 B4 B3 B2 B8 B4 B3 B2 B9 B8 B4 B3 B2 B7 B6 B5 B7 B6 B5 少量推出，探市场偏好，引爆开盘； 放量续销，随杆筑价，保项目回款； 借势筑价，造项目利润； 明星起航，拉升价格，呼前应后，实现过渡。 一期入市策略 第一批房源 第二批房源 第一批房源，精品入市，产品搭配，少量推出，试探市场产品偏好，开景立调； 第二批房源，产品搭配，优势产品，结合首批情况，拉开产品价差，提升二期溢价能力。 每批推案考虑实际情况，同时或分时推出 A1 B1 B3 B2 B4 B5 B3 B4 B2 B3 B4 A1 B2 B3 B4 B5 A1 B2 B3 B4 B1 B2 明星产品再度登场，引爆购买期望； 主力产品借力推出，优先去化； 结合市场需求，系列产品统一亮相。 二期入市策略 第一批房源 第二批房源 第一批房源，与一期明星产品衔接，精装应市，性价凸现； 第二批房源，系列交替，系列推出，拉升价值，利润逐升。 每批推案考虑实际情况，同时或分时推出 A2 B7 B6 B9 B8 B6 B9 B7 B9 A2 B7 B9 B8 B6 承二启三，商铺压轴推出； 价值再造，调性至极，实现利润最大。 三期策略 主打期次 当期推案顺序 楼号 套数 一期　 第一批 A1/B3/B4/B5 116 第二批 B1/B2 46 162 二期　　 第一批 A2/B7/B9 92 第二批 B6/B8 20 112 三期 　 第一批 A1、A2底商 —— 小计 —— 总计 274 项目整体推盘节奏 B. 营销推广策略 核心推广策略/渠道策略 核心推广思路 城市价值的主角 跨界营销 Crossover Everywhere 事件营销 Everyone 圈层营销 Everyplace 体验营销 ---- 跨界crossover ---- 到底什么是跨界？ 时尚界称之为混搭 (Mix Match) 生物学称之为杂交； 科学