2011年1月6日菏泽鸿润的项目营销的的策划探究.ppt

结 束 语 地段已经决定了本项目的SWOT条件,我们认为:项目必须形成一连贯的系统操作,保证项目的产品定位\产品规划设计控制\施工质量\营销策略思想\推广高度\销售控制等一条龙操盘的严密性,从而实现项目在区域市场的成功。 统一思想+系统控制+节点推进=成功 郑州上元房地产营销策划有限公司 THE ENDTHANKS 郑州上元房地产营销策划有限公司 * 小 结 综上，聘请专业的物业公司是合理的选择，但因费用较高等原因，建议： 自己组建物业管理团队 聘请专业的物业管理人员组建物业团队，提前进驻，树立公司形象，提高项目形象。 郑州上元房地产营销策划有限公司 一、总体定位 二、项目营销总则 三、项目品牌塑造 四、渠道整合 五、价格策略 六、分批销售原则 七、案名建议 郑州上元房地产营销策划有限公司 第五章：项目营销建议 一、总体定位 对项目进行总体定位目的在于准确概括项目的基本特点，确立项目不同于其它房地产项目的独特地位，是项目营销推广的基础。本项目本身规模较大，开发商力图将其打造为区域内新农村建设的高端项目，从而标立企业的品牌，因此我们认为本案的总体定位应该是： 身份象征：有身份的男人住世纪城 尊崇：菏泽·沙土镇·新农村住宅·第一居所 唯一：全国首席新古典主义新农村社区 郑州上元房地产营销策划有限公司 二、项目营销总则 造势：项目营销过程中要营造一种势，营造一种高端品牌，使消费者感觉选择本项目是一种身份的象征，满足其被尊重的心里需求。 以势压人：以项目的高端形象，身份象征的形象，给市场造成一种不购买本案是一种没身份的象征。 郑州上元房地产营销策划有限公司 势 项目需要解决的问题 目前目标客户群体都有自住房，如何让他们选择商品房，让区域内客户购买商品房成为居住的第一选择，是本案需要解决的第一个问题。 对策：1、销售员对来访客户的讲解、引导。2、资料宣传，通过印制宣传资料，派发，引导消费者。3、客户的口碑宣传。 郑州上元房地产营销策划有限公司 目标客户群体居住观念的引导 营销总战略方针 高调入市、惊爆开盘 以大盘推广思路进行运作，实施充分蓄势、惊爆开盘战略。 分期分批推案原则---波次攻击、环环相扣。 本案的销售过程可分期进行推案，从整盘安全去化考虑，要求一期房源必须迅速去化，快速树立本案品牌形象、扩大知名度，抓住市场契机，为实现后续房源的成功去化提供保障。 郑州上元房地产营销策划有限公司 营销总战略方针 销控原则---合理控制房源、实现利润最大化、加快去化 差房源原则上不销控；中、好房源分期推出、分期销售，保证房源的平均去化。 分阶段进行去化率分析，动态调整销售价格，争取差房源在期房阶段全部去化，中好房源有一定比例在准现房阶段进行价格提升。 合理控制销售速度。本案可以一期可分三批销售，每期做“开盘”处理，根据销售季节和销售量的变化依次进行，争取每期完成一次市场拉动，形成一个市场热点。 整合行销原则——强化销售组织、规范销售队伍、成熟销售流程、合理销售技巧 在销售组织、策略创新、战术执行、销售服务、作战技巧等各方面全方位提升房产销售领域的服务水准。 郑州上元房地产营销策划有限公司 核心营销策略 1、以事件营销活动为重点，整合营销，全方位推广，形成立体交叉的营销攻势，增加客户关注度和来访量，从而促进销售目标； 2、针对潜在客户的实际需求，采用广告稳、准、狠地刺激和激发市场，加快项目的销售进度； 3、在项目现场设销售接待中心，便于更多的客户了解我们的项目和产品，提升公司项目形象； 4、销售现场设立建材展示区，增加透明度，给客户以实际的视觉吸引力； 5、实行无纸化销售、网络互动销售、体验式销售等创新型销售模式． 郑州上元房地产营销策划有限公司 郑州上元房地产营销策划有限公司 三、项目品牌塑造 品牌策略：销量、宣传带动品牌 品牌粘性：高端属性 身份象征 因开发商品牌知名度不高，品牌对销售促进作用不大，我们要塑造项目品牌，把产品放到客户产品阶梯的第一位，只能以销量带动、完成项目品牌塑造。 成功的开发商品牌可以极大的促进销售，在开发商的品牌上，结合现今当地市场具体情况，塑造项目的高端属性，从而提升项目知名度，促进销售。 客户愿意花更多的时间和精力去接触、选择这个品牌的产品。 ——品牌的魔咒 四、渠道整合 郑州上元房地产营销策划有限公司 点面结合 深度传播 采取前重后轻\分阶段推广合理分摊阶段费用, 建议总推广费用为：项目总销额的1%-1.5%。 大众媒体 电视+户外广告+销售案场+公交车 费用比例：占推广费用的30% SP活动（事件营销）