2011年3月张家口康丹CBD的项目定位的报告.ppt

一层 四层 二层 三层 时代金茂购物广场各层功能分布图 根据该功能分布图显示，暂时没有见到有电影院的功能划分 第四部分 市调结论 项目地理位置：位于张家口市高新区的朝阳西大街（原称纬三路）与世纪路十字路口东南角，距离南站约800米。项目北面是林业大厦，南对交通局通信监控中心，西临世纪路，东面是锦绣园小区。 张家口 本案 项目SWOT分析 项目优势分析（S） S1：本案处于张家口发展最快速的高新区，而且距离新的市政府大楼比较近； S2：本案靠近张家口南站，为项目带来了充足的消费客群； S3：项目商业部分整体面积较具规模； S4：项目可划分为多个单体经营块，适合经营灵活的中小型商家。 项目机会分析（O） O1：项目靠近南站，加上“京张高速铁路”建设计划启动，将带来空前的发展机遇，特别是对本案商务功能发展提供强有力的支撑； O2：地处市中心商业圈外围，区域发展潜力巨大； O3：城市高速扩张，土地不断升值； O4：在区域市场中缺乏新型的主题特色商业，针对性较差，使得此项目发展潜力巨大； O5：周边待建地块较多，其中住宅占据大量的面积，待入住后将为本区域引入一定数量的中高档消费人群； 劣势分析及应对措施(W) 1、项目劣势分析 W1：目前，项目周边的交通有待完善，可达性较差； W2：项目与竞争对手相比，缺乏体量的优势； W3：项目周边的住宅项目大多未交付使用，缺乏足够的消费人口支持。 2、应对措施 W1：未来交通环境改善后，可达性将逐渐提高。 W2：虽然从体量上来讲，本案与其他项目的可比性较小，但是可以通过主题式的经营有效区别于竞争对手，另外引进符合市场需求的物业类型及业态同样也是本案成功的前提。 W3：未来2－3年内，随着周边项目的逐步交付以及京张高铁的开通，将为本项目带来强大的消费人流。 项目威胁分析及应对措施(T) 1、威胁分析 T1：区域范围内的市场竞争日趋激烈 在同一区域，“时代金茂购物中心”、“上海华联超市”、“九鼎国际城”等商业项目的运作虽然能为本项目产生较大集聚效应，但是区域内商业业态的密集出现也直接导致了商品及品牌的重复经营，市场竞争将日趋激烈。 2、应对措施 建议本案有针对性的开发其空白的商业部分，进行差异化招商。如针对某一特定客群的主题特色店等。当然，一些潜在项目在相同领域的竞争无法完全避免，虽然在本案在经营方式与品种上会与竞争项目有一定的相同之处，但本案可以最大限度地发掘自身的特色，产生其它项目无法模仿的亮点，强调对生活品味的追求，以新的生活理念带给当地市场巨大的冲击。并且我方还需要重点宣传自身的优势所在，在定位确定后尽早进入市场开发过程，及早抢占市场资源。这样当潜在对手进入市场时，我方已经在客群中形成了认知与规模，形成竞争中的优势。 一、业态的选择 1、否定大型超市 原因主要有以下两点： 1、本项目面对强大的竞争对手 在本项目辐射的范围内未来存在乐购和上海华联两家大型超市，实力较强，对本项目影响较大。 2、本案所处区域的人口 本项目周边居住人口不多，难以支撑3个大型超市的消费量。 通过上述两点，我司不建议再建一家大型超市，以免日后招商及经营过程中出现困难，但可以选择小型超市或 24小时便利店，来直接满足本项目客群的各个时段的消费，提高项目的附加值。 2、否定大型百货商场（购物中心） 原因主要有以下三点： 1、本案所处的地点周边的商业氛围、人流量都不足以支撑大体量的百货类业态。 2、项目经营面积较分散，未能达到大型百货商场入场的面积要求； 3、大型百货商场的入场条件较高，对城市的要求也较大。 1、引入特色商业业态 根据市场供应及需求调研，建议引进特色的主题商业业态，如品牌运动系列。 2、引入餐饮类 根据需求调研及周边市场环境，我司建议引入一些餐饮类商业，来满足消费人群的要求。 3、引入电影院 为了聚集人气，我们建议在引入上述业态的同时吸纳电影院线作为周边居民及消费者购物休闲的需求。 4、引入商务型酒店 由于目前张家口的商务型酒店还比较少，而且本案距离南站较近，从整个高新区的商业发展，本案都比较适合引进商务型酒店。 业态的最终定位为：运动休闲＋主题购物＋星级电影院+餐饮、娱乐+商务型酒店 二、引入业态 第五部分 项目定位 项目定位 “乐活主题LIVING MALL” 定位阐述： 乐活：是一个西方传来的新兴生活型态族群，象征一种环保理念，一种文化内涵，一种时代产物。它是一种贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态度。 考虑到张家口的城市特点，目前缺乏一个集娱乐、休闲、购物、餐饮为一体的大型商业项目，本项目将“乐活”与整个项目的运动休闲主题结合，强调“健康、可持续的生活方式”。同时以更细的市场定位区别竞争对手。 以休闲娱乐、特色餐饮为主，运动购物