2011年1月5日即墨市鹤山路别墅的项目前期的报告.pptVIP

推广策略 同时根据我们的豪宅经验，在豪宅营销中有三个渠道最为重要，其分别是户外阵地、行业传播与圈层营销。 户外阵地 户外阵地不仅仅起到信息告知的作用，同时也是一个项目档次与影响力的象征，在目标客户集中或通勤的区域（青银高速、204国道、鹤山路）设置阵地，能够有效地减少无效打击，使得传播更具针对性 行业传播 “得业内者得天下”，通过对房地产相关行业的渠道整合（销售代理公司、建筑设计公司、广告公司等），一方面形成信息告知，同时利用专业影响力影响客户决策。 圈层营销 “物以类聚，人以群分”，通过定向的圈层（行业协会、台协会等）传播，避免力量分散，从而控制营销成本，又能利用圈层影响推动客户的置业决策 终端体验 对于豪宅客户通常决策周期较短，客户对产品价值的感知往往是凭借第一印象，但少量客户由于忙于事业，需要长期的维护与跟踪。因此这要求营销系统不断地给予客户加分的感觉，而不能出现减分的感觉，否则就有可能永远失去客户。 终端体验系统包括项目的现场样板段，售楼处、样板房等，是客户了解项目，感知项目最重要的途径，也是购买决策的重要依据，因此终端体验系统是营销体系构建中的重中之重。 客户管理 高端客户购买行为的三大特征： 更需要管理、更关注细节、更注重体验服务 客户接待：不设门槛，强势流程 极度包装：坚持NO.1形象，人员、服装、物料、售楼处 服务前置：体验未来社区服务 导向明确：最终的目标就是POS机 客户体验管理 后市通过何种营销手段来吸引市场的眼球、从而达到让客户买单的目的？ 巡展---产品发布会---别墅样板示范区开放---开盘---持续活动营销 巡展： 参展房展会（青岛国际会展中心）、在青岛市中心的高档商业场所（如海信广场、阳光百货等）巡展，增加项目知名度，把项目信息点对点的传递给目标消费者。 产品发布会： 在积累了一定的客户数量之后，在岛城诸多高档项目（绿城理想之城、银盛泰·德郡、中铁·青岛中心）公认的产品推介会举办地青岛香格里拉酒店举行项目的产品发布会。 别墅样板示范区开放 在经过一系列巡展、产品发布会之后，建议本案以会所为中心设置样板示范区，售楼处在保证客户尊贵感时，要弱化售买功能，强化感观体验，通过邀请前期意向客户参观，通过现场实景打动客户。 售楼处 样板段 样板房 开盘 在样板示范区公开2-3个月后，客户积累到足够数量后，在现场举行盛大的开盘仪式。通过首期的旺销形成轰动效应，从而为后续产品的成功推出奠定良好的基础。 持续活动营销 在首期开盘后、要定期通过举办各种活动（如客户答谢会、建筑风水讲座、投资理财自由讲座等）保持市场对项目的持续关注度。 采取何种价格策略能在未来的竞争中取得不败之地？ 由于本项目在规模、品牌效应上都无法与直接竞争对手相抗衡，建议本项目采用跟随者战略下的定价——在已有价值体系下，通过模仿领导者，在现有价值体系下，寻找自身的占位。 本案通过塑造区域内性价比最高（小面积、大空间、平民价格）的项目来取得竞争优势，在性价比这一点上做到极至性从而在竞争中立于不败之地）。 项目名称 开发商 占地面积 面积 总价 单价 丽山国际 青岛宇信置业 200万 377-543（独栋） 300-500万 7958-9208元 一山一墅 鲁商置业 18万 225（联排） 150万 6667元 我们认为本案所处区域的毛坯别墅价格在8000元左右。最终的销售价格可根据装修标准的高低、科技系统的投入情况而定。 即墨市鹤山路别墅项目前期报告 即墨市概况 即墨市位于山东半岛西南部，东临黄海，南依崂山，处于日韩等国家和北京、上海等大城市一小时经济圈。全市辖18个镇、5个街道、1个省级经济开发区、一个省级高新区、1个省级旅游度假区，111万人口。 即墨距青岛国际机场15公里、青岛港40公里，青银、乌青、济青高速过境，交通便利。处于青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略的内圈层和“一主三辅多组团”现代化城市框架的重要节点。 境内旅游资源丰富，山（马山、鹤山、盟旺山）、海、岛（田横岛）、泉（海水温泉）、滩（鳌山湾）齐备。 项目位置：城阳白沙河南，环胶高速北 开 发 商：青岛龙湖置业拓展有限公司 物业管理：龙湖物业 占地面积：50.9万平米 建筑面积：62万平米 建筑风格：西班牙、托斯卡纳 容 积 率: 1.2 绿 化 率：80% 物业类型：别墅、精装公寓 面积范围：184-356平米，主力300-500平米 价格范围：起价248万/套，在售均价400万/套 开盘时间：2010.10.23 销售情况：一期400多套开盘售罄、总销16亿， 即将推出二期合院别墅 创新城市别墅，户户山墙分离、层层露台、阳光下沉花园