2011年7月29日武汉凯旋城的项目总体营销的策略的报告.ppt

物料支持： 1、项目总体规划设计图及相关数据 2、项目景观规划设计图 3、项目户型图 4、项目已有宣传物料 营销支持： 1、项目市区内固定外展点 2、项目热线电话 3、项目看房车辆 4、区域外围导视拦截 项目现场 固定外展点 看房车线路 看房车线路 外展点的选择： 考虑到本项目目标客群一部分来自于武汉南部区域，因此为了扩大项目宣传面，吸引更多购房客群，因此建议本项目在珞瑜路亚贸、街道口沿线人流集中区域设置固定外展点。 将围绕此外展点，开展流动外展、派单等宣传活动，同时借助看房车的包装、看房沿线的导视设置等，强化项目引导，加深客户对本项目的印象。 因此，固定外展点的必要性，毋庸置疑。 thanks 项目价值挖掘： 区域价值 投资价值 人居价值 城市发展连接点 区域发展逐步完善 产品差异化优势 核心要素提炼： 醇正生活 自由天地 居住者对生活空间的诠释 居住者对生活方式的追求 两房、三房空间自由组合，充分考虑居住所带来的变化 多层产品最为宜居、临近公园和即将开发的80万综合体城市生活 城市方向 居住者对生活区域的选择 临近区政府，区域连接武汉的交通要道。快速通达各地。 市场定位概念： 区域建设发展轴线上的吸引点 以内在规划结合外围环境倡导一种最为真实的生活 满足居者真实的生活需求，还原生活本质 城市向北 生活向上 功能定位概念： 满足刚性需求选择 提升区域居住环境价值 还原最为纯朴的居住生活理想 公园住宅 城市坐标 形象定位概念： 突出项目的公园地产气息 异军突起，有别于区域内各类型项目 与目标客户群体内心契合，满足其内心需求 案名建议： 北城一品 城市方向上的公园形态生活区 【诠释】 北城：城市北部、区域方向、连接武汉的快速通道 一品：最高级别的、最好的 案名直接指出了项目的区域位置及项目品质，突出项目在区域发展方向上的重要地位，由此突出本项目的区域发展价值，以此吸引区域内外的目标客群。 推广语建议： 城市向北 引以为傲的巅峰未来 【诠释】 在项目总体形象推广上，突出项目吻合城市发展方向的区域优势，同时以可期的未来前景展现项目随着区域发展变化所能够带来的价值增长变化。 客户定位： 基础客群 延伸客群 机会客群 项目位于武汉南部江夏区纸坊，属于武汉远郊较为出名的卫星城 伴随着武汉城市化建设的加快，城市环线的不断扩张，城际铁路，城际公交等一系列配套的不断完善，南部重镇的价值不断提升。 区域建设的完善、环境良好，逐步吸引主城区及周县消费人群。 故此推断：未来本项目目标客群仍然以江夏纸坊区域原住民为基础，扩大周边乡镇、重点企业所带来的导入消费群体购房占比。向西辐射至郑店107国道，向东辐射至武汉绕城高速，向北不断延伸至武汉南部区域（三环线、南湖），并逐步扩大在武汉南部区域的项目影响。 主力挖掘江夏区域人口为主，引导外围区域消费人群为辅。 客户区域分布分析： 1、基础性客户群体（占比50%) 纸坊区域居住人群 区域内大型事业单位 2、延伸性客户群体（占比40%） 周边乡镇居民 周边学校教师 3、创造性客户群体（10%） 武汉南部区域带有投资性质的机会性客户 客户特征描述： 四、营销计划 1、突出项目定位，快速锁定目标人群 2、塑造崭新品牌形象，扩大社会认知 3、加快销售速度，保证项目利润最大化 1、立足区域市场，突破地域限制 2、确立差异化原则 树立个性形象 3、达到项目品牌与开发商品牌双赢 4、创造项目利润最大化 基本原则： 营销推广目标： 营销总体策略： 产品差异化推售，线下渠道加速推广，阶段性加推集中成交 产品 宣传 销售 1、以稀缺多层产品为突破口，提出项目宜居形象概念，预热市场，为项目入市做铺垫 2、对项目进行多角度全方位宣传造势，试探性入市，引发市场关注 3、热销强势引导，塑造区域房地产项目形象 4、活动推广与销售策略相结合，形成有序的推广和销售频次，制造紧缺的市场效应 5、通过口碑效应和线下传播实现最后的销售快速收官 借助产品形态的差异化，开盘前主推项目多层产品和临近公园的宜居形象，开盘后强化产品价值、区域价值，加推前宣传项目多样性和整体价值提升，后期推广品质实现价值。 推广战略： 营销推广部署： 节点式营销 将营销过程细分成几个重要推售节点，安排多次宣传活动来吸引客户关注，促使集中性销售成交，形成抢购局面。由此进行循环宣传，推动下一轮推盘前的快速蓄客。 采取集群行销模式 不是被动坐在售楼部等客户上门，而是主动出击。 事件性营销（话题营销） 结合时效性较强的大事件进行项目宣传，扩大项目宣传的眼球效应。 主要营销模式： 江夏没有多层的好房子 至于你信不信，我反正是信了！ 江郡华府、南郡帝苑、鸿发世纪城、中央大街、尚城新界……没有一个不高层，凯旋城，江夏唯一稀缺的湖畔多层。 520 合计 24 24 69㎡ 2*2 A-2