2011年7月27日石家庄城中村改造整合营销的的策划的方案.pptVIP

4、如今项目西侧的高速公路引线将会在未来的几年内被迁至东环以外，现 在的高速公路会变成省会北部与南部的区域高速路，把城市南部与北部 联系更加通畅。 5、目前到达项目地的唯一公交为公交290号，站点至项目北部800处。 6、项目周边配套设施比较稀缺，在项目运作的过程中，需要在社区内及周 边规划幼儿园、社区医院、农贸市场、健身场所等配套设施。 7、周边道路状况比较差，每逢下雨之后路上积水比较多。 地块分析 项目周边交通分析： 1、项目周边交通仅有公交290号路线。公交290号经过宗地北部800米处的工 农路处，到市区的终点为医大一院。如需到其他地方需要转车。 2、从市区到项目地目前比较便捷的交通即为沿308国道行至太阳城，然后向 北穿过太阳城能够到达。 3、路况比较差，每逢下雨之后，路面的积水比较多，给周边的交通带来很 多的不便。 建议本案开通专车，方便交通。 在项目销售期专车可以用来接送看房客户，在项目入住以后可以作为直达市区的班车。 地块分析 优 势（S） 1.项目体量为33万平方米，容积 率低，做住宅较为适宜； 2.环境幽雅，紧邻环城水系最大 的公园——泊水公园； 3.临近308国道。 机 会（O） 1.省会东南区发展规划； 2.天山大街、翟营大街的南延； 3.紧邻京珠高速路将东移，此 路改为快速路； 4.周边品质楼盘相对较缺乏。 威 胁（T） 1.区域内竞争项目激增； 2.区域内大型开发企业居多。 发挥优势，抢占机会（S0） 1.树立项目中高端的形象； 2.紧邻环城水系最大公园—— 泊水公园，具有亲水社区的 最重要特点。 利用机会，克服劣势（WO） 1.利用城中村改造的有利时机， 挖掘潜力，抢占市场； 2.完善项目配套设施。 发挥优势，转化威胁（ST） 1.抓住市场需求，产品优化组合； 2.做出特色产品，吸引客户关注。 1.提高楼盘的性价比； 2.前期主打中小户型，吸引青年人 购房，降低投资置业门槛 减少劣势，避免威胁（WT） S W O T分析 劣 势（W） 1.项目所在区域，距主城区较 远，公共交通设施不够发达； 2.目前周边基础生活配套较差， 生活氛围不成熟。 地块分析 第三部分：项目定位 (项目命名、产品定位、景观建议、客群定位、形象定位) 定 位 思 路 项目定位 产品定位： 建筑风格：地中海风格 在细节的处理上细腻精巧，贴近自然，使其拥有永恒的生命力。采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等；使得地中海建筑变得恢弘。 项目定位 项目建筑风格： 本案建筑风格首选 地中海 建筑风格； 基调：整体建筑以尊贵为主，以明朗的色彩给予搭配，通过精雕细琢的造型装 饰，吸引中高端消费群体； 立面：石材与涂料相结合，主体颜色以象牙黄为主，配合优雅的红棕色，给人 一种安详宁静的感觉。 项目定位 项目命名： 尚水楼台 “尚”高尚，品质好，高端产品；尊崇，体现本案大气风格。 “水”指紧邻本案的环城水系。 “楼台”援引“近水楼台先得月”，出自宋·俞文豹《清夜录》，比喻由于 地处近便而获得优先的机会。此处指入住尚水楼台项目可以最先得到水（即自然），与自然融为一体。 项目定位 整体 定位 规划 定位 产品 定位 客群 定位 景观 定位 项目的主题从规划、产品、景观，以及到后期的推广中贯穿始终，从文化艺术的角度创造和创建产品，从而达到在市场上需求，满足目标客群的有效需求（含精神与物质）。 整体定位： 项目定位 项目定位 总平规划： 1. 建议项目开发由北向南。高层部分可以率先为项目做工程形象展示。为后 期赢取小高层及花园洋房利润奠定基础。 2. 项目体量比较大，一次性开发风险比较大，建议本案分三期开发，一期为 项目北侧高层部分，二期为中间小高层及花园洋房部分，三期为沿河区域的 别墅区。分期开发有利于保证项目的顺利运营，资金链不会断裂，同时也使 得项目有效的实行“低价入市，后期实现暴利”的营销策略。 3 项目地块关系到拆迁安置的问题。在项目的整体规划上应把回迁户部分建 筑为18层小高层，并安置在项目的东北角。 目标客群需求提炼： ◆ 他们注重格调，注重那种有品质的格调，能征服大众的东西就是他们选择 的目标——大气的品质诉求 ◆ 享受才是生活的本质，苦心经营的目的就是为了好好犒劳那些本来就少有 的个人时间——