2011年7月北京别墅市场的研究.ppt

半山枫林、阳光100香山别墅、香山艺墅、香山清琴基本都在五环沿线 金隅山墅在阜石路，wehouse在四环，自住第一第二居所 * 山前地区距离中关村及市区更近，以前西山别墅区开发集中于山前，土地价格直线上升。 目前山前土地几乎被瓜分殆尽。近年来，西山别墅区的别墅基本以消化存量为主。 在山前土地已成凤毛麟角的情况下，山后地区开始引起开发商的关注。翠湖、香江二期、园墅 * 亚运村地区原本是一片农田，1990年，北京为迎接第十一届亚运会而兴建了亚运村，此后亚运村逐步发展为一个成规模的高档居住区。由于交通瓶颈、配套设施发展的相对滞后，亚运村区域曾一度沉寂。随着2002年奥运主会场选定在亚运村，亚北再度崛起，并逐步演化为奥北板块。 奥运过后，虽然奥运概念已经过期，但是奥运带来的持续效益并没有失效，政府已经对这个区域开展了大规模的投资，投资是有持续性，不会因为奥运会的结束而停止。日趋成熟的交通、配套、投资、居住环境，使奥北别墅区在竞争激烈的市场环境中能够继续保持长盛不衰。 目前，奥北仅别墅的项目就多达30个，绝大部分都是由著名房地产开发商操刀的名家名盘 珠江·壹千栋、纳帕溪谷、麦卡伦地、保利·垄上、金科·帕提欧、长河玉墅、观山悦、东方普罗旺斯 从2005年至2009年，奥北别墅板块无疑是最令人瞩目的一个板块之一。尤其是高档别墅项目的接踵而至，标志着奥北别墅区向中高端别墅市场的迈进。未来，随着奥北别墅区的品牌效应越来越受到市场的认可，区域内别墅产品也进一步升级，开始逐渐进入“大户型时代”。 * 如果说在京城最知名的三大别墅区中，中央别墅区是以国际化氛围和成熟高端配套而著称，那么西山别墅区就是以深厚的传统文化底蕴和皇家园林的贵气而闻名，相比这两大别墅区，奥北别墅区可谓是“中而新”，消费群体以在中关村等京北区域工作的财富新贵为主，别墅项目的年龄也要偏新一些。 * * 天通苑以南部分的项目，可以依托亚运村的成熟配套及天通苑的社区配套。北部区域，也就是立汤路沿线至柳兴路沿线的项目，周边的配套设施主要集中在平西王府社区周围以及小汤山镇。 随着城市北移，八达岭高速和七北路北清路交叉，形成了北京北部重点发展的金十字工程。以温都水城为代表，包括湖湾酒店，水城会议中心，温泉养生会馆，水空间等休闲、娱乐、商务配套一应俱全。 另外王府中西医结合医院、安贞医院分院、中央戏剧学院、北京邮电大学已经正式建址，景山学校分校、汇佳学校及沙河大学城的建立等使得整个区域的商业、教育、医疗等配套更加完善。 * * 玫瑰园几经转手，最早1992年入市 * 中海瓦尔登湖2008年开盘 * * 今天的城南别墅已经逐渐摆脱过去人们头脑中那种相对落后的形象。城南别墅区正以其便利的交通，优质的人文环境，在北部相对拥挤的局面下，成为众多人士的置业选择。 在价格上，城南别墅存在较大的优势，其别墅的价格与城市公寓的均价相差不远，而且有着丰富的土地资源，所以产品的选择余地较大，随着今后市政配套的不断成熟，该区域将会成为别墅、特别是总价相对较低的别墅开发的热点区域。四环路、五环路、京开高速的交通网络拉动南城的别墅开发，随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。但由于北京城市对南城所持的固有观念，加之交通问题困扰，城南别墅区形成规模仍需较长时间。 * 凭借本身较强的产业支撑、较高的国际化程度、日趋完善的生活配套、出色的性价比以及政府政策的大力支持，亦庄别墅区已成为八大别墅区后起之秀。 随着亦庄各项市政建设加速进行，极大的带动了该区域内楼盘的销售，价位涨幅较大，但近两年受土地供应的影响，别墅开发量减少，目前亦庄在售的TOWNHOUSE、别墅类物业已相当稀缺，供需矛盾进一步强化。 * 与顺义、昌平等别墅集中区域相比，通州对CBD人群来说最大的吸引力就是距离。从国贸驱车到通州的直线距离是最短的。 从产品的特色看，泛CBD别墅区定位于“第一居所”，比如康城的理念与主题就是“可以回家午休的别墅”。 从价位上看，该地区的别墅价格稳中有升，具有一定的投资前景，购买人群也在逐渐年轻化，值得一提的是，该区域的产品现在正处在一个拔高期，出现了不少豪宅项目。 * 潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。 该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，这都为高档别墅开发提供了有利条件，已经形成较为成熟的别墅居住氛围。 目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。 尽管现在顺义的开发量不是很大，但预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区 经过十几年的发展，顺义别墅区已形成温榆河与潮白河两大板