2011年7月太原北城的项目营销的的策划整合建议书.ppt

『大角联盟』 2011.7 本次报告目的： 项目目标 界定目标 目前项目现场具备开工筹备进场条件 目前项目基地还未拆平、围挡已经树立，未具备开工条件。 项目周边为新城村及新建小区。 紧邻项目周边缺乏生活配套。 认知区域价值！ 项目小结 项目集北城经济圈核心优势，现实地位优越 项目属当地较大规模住宅项目，产品类型丰富，建议增加部分特殊产品——商住公寓，后期即以此类产品高层中小户型产品为主 项目在区位、产品、品牌、景观、房型等均有一定的优势； 周边生活配套目前较缺乏，临新兰路及钢园路，目前生活氛围较成熟，配套暂时略显不足，局部略显陈旧； 市场宏观环境 2010年，太原房地产市场上半年受政策影响基本持平，下半年有所回暖，全年总体呈平稳态势。 从区域开发现状来看，尖草坪区发展势头缓慢，属太原城市“北展”建设区域，对于房产项目开发来说还有一定的优势，所以不少开发商都把矛头指向尖草坪区； 2011年以来市场整体上升趋势明显，随着国8条新政及地方性补充细则连续出台，导致整体市场脚步放缓，房产开发也相对减缓，不过政府规划区域如：尖草坪板块发展价值空间较大，未来的发展潜力不可估量。加之本项目位于尖草坪区核心位置，相信本项目可在平稳中有所突破。 调查分析investigation and analysis 结论：在明确竞争市场威胁与市场竞争后，确立本案操盘原则 ——————————————————————— 第一：“必须彻底摆脱低层面价格竞争战”-经济角度 第二：“必须吸引认同北城、进而北城经济圈的成熟购买者，快速解决销售压力” 第三：“必须标新立异、明确主题、从产品到营销层面的全面革新，增加买家信心” 调查分析investigation and analysis 结论：在明确威胁与市场竞争后，确立本案操盘原则 ——————————————————————— 原则之下，制订本案品牌远景（brand vision）规划 一个成为太原房地产市场热卖的品牌项目 一个有意识引导市场潮流的创新楼盘 一个关注生活品味和生活哲理的人文社区 一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业 一个集合高端产品特征的“阶层社区” 一个历久弥新的城市精工建筑社区 产品同质化导致的激烈竞争和调控使太原房地产尤其城南板块营销整体水平有较大提高，趋于丰富 市场分析小结： 实现目标的问题界定 目前太原住宅市场总体客户状况分类盘点 根据本项目开发次序结合各期产品形态，在本项目运作全过程中的客户资源可分为当前客户、中期客户和远期客户 本项目住宅目标客户定位 客户分析结论 本项目主流目标客群是：本地及外地有一定财富积累的私营业主、大中型民企中高层管理人员，具一定的经济承受能力，希望居住在一个有代表性概念的社区里； 目标客户置业特征：自住加投资型购房，拥有多套住宅，购买产品时看中项目的高品质和好的口碑； 客群关注点：项目发展、物业管理、环境景观、开发商品牌、品质，愿意为市场上“最好的产品”多掏钱。 客户渠道——特别提出营销保障 竞争力分析 本案在地段占有一定的优势，在未来发展上处领先地位；在产品和人文价值方面需要补足。 竞争力分析 项 目 气 质 源 起 气质基础： 没有汽车的石板路、可以望见满天繁星的夜空~~和社区邻里闲聊一日三餐顺便约定周末的社区活动，这一切都是发生在看着孩子们玩捉迷藏时的快乐时光！ —— 你是否会想家？你是否会怀念从前大院中生活时穿的隔壁家阿姨给你做的新衣裳。 激烈的竞争；工作的压力；不尽人意的社会治安使人们不得不放弃生活中许多美好的东西，但是，在内心深处却从未停止过对舒适的居住环境；亲人一样的邻里关系和丰富多彩的业余生活的渴望与追求！ 不同地域；不同特色的社区，但都会有着相似的社区整体营造定律。可见，开发若能建设一条具有特色的商街，凝聚社区的关注和人气，社区总体营造即已成功了一半。他们以不同的方式提供给人们交往（不是交流）信息、感情的平台。使人们参与到社区公共事务之中，享受生活乐趣，享受邻里和谐、融洽、亲如一家的氛围，并因此对社区产生了归属感和认同感！ 社区文化经典案例解读—— 美国 “欢庆城”小镇 在美国佛罗里达州有个叫做“欢庆城”（Celebration-Florida）的小镇(社区),这里每年都举行十余次全社区共同参与的活动，列如：欢庆城冬季店铺促销节；欢庆城狗狗欢庆