2011年3月内蒙古乌拉特中旗海流图镇综合体的项目整体定位的报告.ppt

酒店产品建议Ⅲ。 参照正三寰大酒店的设施功能，建议本项目的星级酒店应具备常规的各类酒店服务型功能： ——低层区提供餐饮、健身娱乐及多功能会议空间，满足各级企业、客户的办公、接待、消费需求； ——高层客房区的户型可适当放大至50平米，为中高端客户提供舒适的休息空间，同时提升本酒店的档次认知。 住宅产品建议Ⅰ。 基于目前市场的产品认知，可将住宅设计为简化型的花园洋房形式： ——物业类型为6层电梯洋房产品，满足容积率的同时，提升整体社区品质； ——设计新颖的外立面形象，同时基于本地均为砖混结构产品，可采用面砖+涂料的结合方式，提升本地客户的产品价值认知； 住宅产品建议Ⅱ。 市场在售住宅多采用兵营式排列，本项目可针对品质住宅的定位、应设计均好性较强的楼体排布方式： ——1梯2户，每栋楼不超过4个单元； ——整体排布应避免过于死板的兵营式，保证每期地块均有楼王产品，树立当期价值标杆，提升客户认知。 横向单元过多 住宅产品建议Ⅲ。 基于A2地块整体较狭长，宽仅128米，因此地块北侧调整后的住宅指标，建议以短板形式的小高层产品进行交叉排布： ——保证楼体排布并非兵营式，同时相错开的较大楼间距还便于楼栋间组团景观的打造； ——通过前两期住宅产品的价值传播，以及商业和写字楼的配合开发，区域对于综合体内的中高层建筑已有一定认知，因而在本项目的三期阶段，设计景观型的小高层产品是可以获得价值认知的。 住宅产品建议Ⅳ。 基于地块内部被多条市政规划路所区隔，建议将其设计为社区的景观大道或园林路形式，增强整体园林感，提升项目品质： ——中间做绿化隔离带景观处理，适当摆设花钵，两侧正常通行机动车； ——道路两侧铺设方孔花砖，可用于小区停车。 住宅产品建议Ⅴ。 基于本地气候的影响，高投入的园林设计可能无法达到实际效果，因而在园林设计上： ——在满足项目绿化指标的前提下，整体景观的软硬铺装比例调整至4:6或3:7，并利用草木的形式对仗，体现整体项目的仪式感与品质感。 住宅产品建议Ⅵ。 园林设计可采用局部起坡的设计方式，创造社区微地形，增强园林仪式感： ——主要用于社区内部的楼间景观或局部节点型景观，提升园林主体感。 实际道路面 外围坡地 住宅产品建议Ⅶ。 针对目前市场现有的产品形式，可通过面积赠送的形式突破产品瓶颈： ——通过额外结构的面积赠送，间接增加了产品面积、提升了项目容积率； 举例：花架赠送方式。 住宅产品建议Ⅶ。 针对目前市场现有的产品形式，可通过面积赠送的形式突破产品瓶颈： ——控制产品实得面积的总价，同时由于赠送了面积，相当于提升了计算建筑面积的单价。 凸窗 屋面 凸窗 112平米三居 不计算建筑面积的范围是： 1、层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下室和半地下室。为统一标准，所有层高低于2.2m以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不宜计算建筑面积。 2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。 3、房屋之间无上盖的架空通廊，包括无上盖的挑廊。 4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面是指房屋屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也称天台。挑台是指挑出房屋外墙或伸出屋面，有围护结构无顶盖的平台。这里的天面上的花园、泳池都是指房屋天面上无顶盖的花园和游泳池。 5、建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。 6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。这里指的是骑楼或过街楼的底层，又是社会性公用通道的道路或街巷的那一部分。 7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。这里指的是在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，而房屋的顶盖是利用引桥桥面，或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，没有利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖，而自备顶盖的房屋，不在此条规定之列。 8、活动房屋，临时房屋，简易房屋。不是永久性的房屋都不应计算建筑面积。 9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。 对《建筑工程建筑面积计算规范 》文件的相关理解 面积赠送方式的建议—— 创新方式 赠送方式 实用指数 可执行指数 创新指数 市场接受度 阳台 赠送一半面积 露台 赠送全部面积 入户花园 赠送一半面积 空中院馆 赠送一半/全部面积 正常凸窗 赠送全部面积 可拆卸凸窗 赠送全部面积 夹层 赠送全部面积 复式、错层 赠送全部面积 花架 赠送全部面积 目前市场常见的赠送方式 说明点：阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。 对