2011年1月26日苏州万科未来城市的项目营销推广的方案.ppt

　　波段式推售，分期推广：先推一期多层、小高层，再推二有多层、小高层，最后推沿街底商。 　　以点带面，以优带劣，全面推进：在实际销售过程中进行有目的地进行销售控制，按房源优劣批次有序推售，以点带面，以优带劣，从而全面推进销售。 　　快速启动，强化推广，攻城略地：执行“短、平、快”销售战略，达到迅速回笼资金的目的。 第20问：入市前我们将有哪些准备工作？ 1、《项目VI形象设计及应用》 2、《一期营销推广实施计划》 3、《一期销售组织策划报告》 4、《一期价格操作策略及细案》 5、销售组织建立与培训 6、售楼中心设计、布置与销售物料准备 7、现场户外设计方案及制作安装 谢谢聆听！！ 第9问：我们将以怎样的形象敲开市场之门？  　推广定位与案名建议 2、产品核心价值诉求要点 　　地段价值　　　　　　行政中心商务生活第一宅 　　景观价值　　　　　　16万M2广场旁的绿色居家 　　休闲价值　　　　　　文化中心休闲生活领秀者 　　产品价值　　　　　　高性价比舒适型公寓 　　投资价值　　　　　　新城区稀缺多层住宅 2、商业部分核心价值推广定位 1城市配套型：新城区休闲商务街 2城市功能型：物流中心、汽车美容、装饰一条街 3社区生活型：中小型超市、百货等 　　　业态引导：如讲究艺术品位的酒吧、咖啡厅、健身房等。 城南328国道贯，有潜力成为物流中心，目前已形成了汽配汽装饰等集中业态氛围 3、案名建议 案名方向：（1）符合地块特征，体现新城中心概念；（2）重点突出文化中心和行政中心的环境优势；（3）拉开与万科未来城市拆迁安置房低端形象距离，赋予新的内涵，树立新的形象，赢取更多的市场关注。 主推案名 　城市春天 案名支撑　?符合景观特色和地块特征； ?与城市公馆形成系列。 ?寓含城市欣欣向荣之地，发展将逐步成熟。 “城市春天” 行政中心舒适型景观住宅 “城市春天” 行政区中央，舒适居家 次推案名： 　　绿映佳苑 　　锦秀蓝庭 　　万佳馨苑 　　绿茵杰地 备选案名：名仕居、府前花园、广绿春晓 第10问：我们的推广主题是什么？ 家门口的四星级酒店配套 家门口的博物馆 与100亩文化艺术中心面对面 和16万M2人民广场零距离 行政区中央，适舒居家 主题1：3000元/M2，能拥有什么？ 3000元/M2，能拥有什么？ 和16万M2人民广场零距离 3000元/M2，能拥有什么？ 与100亩文化艺术中心面对面 主题深化 居家依傍文化艺术中心，让心灵博览艺术； 200亩绿色广场是家的后花园 16万M2人民广场，推窗见绿，户户有景 行政中心、文化中心、居住中心 主题2：温馨之地，舒适居家 温馨之地，舒适居家 200亩绿色广场是家的后花园 温馨之地，舒适居家 家门口的博物馆是孩子心灵的大学 第12问：我们的营销任务是什么？ 营销目标 11年5月至08年5月，回笼资金约2.5－4亿元 第13问：营销策略是什么？怎么去推广？ 营销总策略 　　分一、二期开发，住宅销售先期启动，暂时保留商业，争取短时间内完成住宅销售，以住宅销售带动商业销售。 　　短　　　启动周期“短”，销售周期“短”。 　　 　　平　　　走中端产品路线，“平”民价格， 　　　　　　低开“平”走。 　　快　　　推广节奏“快”，资金回笼“快”。 营销执行策略 地面营销，低空营销：以户外、销售现场、DM派单等地面广告和低空营销主动出击，抢占市场。 低价营销：打出新城最低起价，吸引目标人群关注。 事件营销：充分利用事件节点营销，如文化艺术中心开工、公交线路开通、附近大型酒店进驻、市政配套工程进度，项目封顶、入住等等。 SP（促销）营销：贵宾卡预约、开盘有奖销售、对老业主介绍新业主的奖励活动、尾盘促销等等。 PR（客户联谊）营销：制造热点，吸引关注，形成销售热点，营造口碑效应，如发送贵宾卡、开盘酒会、中秋晚会联谊等。 第14问：推广节点如何安排？ 工程及营销节点 时间节点 一期工程时间 二期工程时间 开工 07．03 07．06 销预售 07．05 07．10 封顶 07．10 08．01 交付 08．06 08．09 附：工程及营销时间进度图示 第15问：推广节奏怎样？ 波浪式推广，有序且热点起伏 按一期住宅、二期住宅、商铺等三个不同阶段划分，在相对短的时间内（整个销售周期约1年左右）以不同的节点和热点促成项目不同阶段的热销，从而达到持续热销态势，形成波浪式推广浪潮，并最终促进销售完成。 第16问：推广分哪几个步骤？ 分阶段推广计划 1）准备期 　（11年2月－3月）推广策略形成，VI及应用确稿 2）一期预热期 　（11年3月－5月）形象导入、树立，初次蓄积客户，销售预热 3）一期热销期 　（11