2012年锦州太阳广场的项目销售的策略的报告.ppt

;第一部分——市场研究 使命承载者： 宝地·太阳广场;;名购大厦——综合体;亿隆 · 国际广场——综合体;锦州茂业中心——综合体;地一大道——综合体;中央大街核心商业街：集合了购物中心、百货、品牌专卖、家电卖场等； 宜昌路和上海路：大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等分布于此； 和平路电子一条街：中国联通、中国移动、锦百大楼手机通讯部、电子通讯卖场； 人民街餐饮一条街：锦州特色餐饮、全国各地餐饮集中地； 士英街休闲娱乐一条街：KTV、足浴、休闲会所集中地； 洛阳路东段：餐饮、休闲娱乐集中地；;;1、茂业百货 2、锦州百货大楼 3、锦华商场 4、英特-时代购物广场;茂业百货;;1、茂业百货 2、锦州百货大楼 3、锦华商场 4、英特-时代购物广场;茂业百货;锦州市购物中心有千盛购物广场及新玛特购物广场，均为大商集团旗下物业。商业街 百货 购物中心;; 千盛购物广场商业街 百货 购物中心 ; 新玛特购物广场 商业街 百货 购物中心 ;;锦州市整体商业环境小结 ;五星级酒店 1、锦州喜来登酒店 四星级酒店 2、元都大酒店 3、凯富酒店 4、石油宾馆 三星级/商务宾馆 5、金厦国际酒店 6、精英国际商务酒店 7、客来思加时尚宾馆;;;;;; 锦州市酒店市场发展分析——小结; 锦州市商务办公市场发展分析锦州市区现有写字楼、商住楼多集中在解放路、中央大街一带；目前新建写字楼多为代建物业。 ;;;;;;锦州是军事重镇、港口城市，第三产业发展缓慢，办公市场需求不足，现代商务设施发展相对落后； 写字楼多为代建或为大型企业、政府机构收购自用； 锦州本地企业一般租赁沿街门市房用以办公及经营，形成前部营业+后部办公的格局；规模稍大型的企业，会买下整栋沿街 门市房或自建商务楼作为公司总部，如地产公司等。 近十年锦州有少量商务楼供应，多因销售不佳被迫转型为商住楼或公寓。;第二部分——本体解析 太阳广场，光耀锦州;项目本体——区位研究;项目本体——交通研究;项目本体——配套资源;项目本体——产品研究;项目本体——货值盘点;项目本体——项目经济技术指标;项目本体——项目SWOT分析;第三部分——销售策略 承载挑战，亦承载目标;2012年项目目标解析;盘点项目背景研究的结论——;盘点项目背景研究的结论——;;;分析商业销售的几种模式——;几个营销的核心问题解析——;销售策略——推盘策略;2012年营销推售节奏（一）;一次开盘分析;二次开盘分析;三次开盘分析;整体营销节奏再说明——;正版报广示意：; 考虑到项目入市风险，及营销策略中我们提到的“风险”一次，在前期整盘蓄客的情况下，我们需要增加备选方案，即在写字楼及公寓市场前景没达到预期情况的营销节奏：从不确定中寻找确定，以商业驱动其他业态。;2012年营销推售节奏（二）;销售策略——价格策略;参照嘉乐汇、忆龙国际等项目价格，保持对上述项目价格关注； 区域内竞品项目基本无法与本案实现直接对抗，因此需要自建价格体系；;商业销售模式探讨——;商业销售模式探讨——;客户策略——蓄客方案;客户策略——蓄客方案;客户策略——蓄客方案;客户策略——蓄客方案;客户策略——蓄客方案;客户策略——蓄客方案;销售策略——优惠折扣策略;渠道拓展+圈层营销;外阜营销：充分把握锦州周边县市的客群资源，增加客户销售厚度。;商场巡展：利用锦州现有的主要商业，增加巡展位，增加项目宣传力度。;2012年重要营销节点;圈层策略关键点：;;时间：2012年9月初 诉求：通过首届经济投资论坛活动，要求业内、政府人员公话锦州未来投资方向，与此同时，邀请锦州地区大中型企业主前往参加，参加该论坛并在论坛排卡认筹，即可享受10万抵20万的大幅优惠，并通过论坛加深项目的宣传力度。 形式：可采用自助酒会、专业论坛相结合的模式进行。 论坛：经济学者、政府官员、NPO组织人员、锦州大中型企业主； 展览：锦州未来办公方向展； 媒体：软性宣传为主，晚报、财经类、微博、业内媒体、网络、电视等联合发布《锦州投资方向》白皮书； 渠道：短信、直投等，锁定地缘圈层，结合预热期，进行地缘蓄客——锦州所有中高端住区、锦州地区500强企业、喜来登、百货大楼等消费场所等。;时间：2012年9月-10月中，历时一个月 诉求：结合项目备受关注的背景，分别以品牌，宝地唯一也是最后的中央商业区，锦州未来办公趋势等形象为诉求，进行预热后的首轮蓄势，同时将推广半径从进一步扩大。 媒体：户外、LED、报广、电视、车体、微博、业内媒体、网络等； 渠道：短信、直投、定点巡展，包括区域及辐射范围内的中高端消费场所。;时间：2012年9月-10月初，历时一个月 诉求：考虑项目超市及主力店尚未确定，因此，需要以确定的姿态站位市场，把权