2012年4月世茂宁波余姚别墅市场的研究及牟山湖的项目产品竞争的策略.ppt

余姚别墅市场研究 及牟山湖项目产品竞争策略;项目本体分析;;经济支柱产业：五金制品行业、家电行业、塑料制品行业、模具行业、灯具行业、消防器材业、汽摩配件行业、文具制造业；;【城市解读——城区板块现状】余姚先前的城市规划布局不甚合理，工业区散布，导致整个市区在扩张过程中不断受到工业园的阻隔，难以形成真正意义商高端居住区板块;【区域解读——区域规划】项目位于城市发展的核心轴上，规划中的余姚未来旅游高端居住区，属于宁波北部都市核心区外围的生态圈层。;;【项目解读——地块现状】地块周边交通和道路发达，一线的牟山湖湖景资源，为度假、居住提供了便利和舒适的环境条件;【项目解读——地块现状】项目附近散布古村旧址，通过资源整合，可以使本项目富有历史人文气息;历史已过8000年，还在沉睡的牟山湖……;项目解读——规划指标;;【项目属性】四线城市近郊、不成熟片区、有山水景观、历史资源的复合型大盘;地块具备成为区域代言者的机会，但是存在一些不利的限制因素;项目本体分析;【整体市场概况——总体投资销售情况】余姚房地产市场从2009年开始实现爆发式增长，目前进入高位平稳发展阶段，在大宁波范围内县级市中，商品房投资和销售面积位居前列。;城中板块 可供建设用地稀少，发展空间狭小，整体楼盘档次由于年代原因较为一般，但价格较高。;;1;;;项目本体分析;;【众安悦龙湾——项目概况】余姚城北城市别墅大盘，有山水资源景观，目前在售项目中，综合品质最高。众安顺势拿下悦龙湾周边的综合体地块，更进一步提升了项目升值预期。;【众安悦龙湾——规划布局及建筑风格】外部依托山水资源，内部通过人造水洗，按地块价值梯度，规划了西班牙、托斯卡纳、法式三种风格的别墅产品，获得市场认可;【众安悦龙湾——独栋户型】作为知名开发商，户型设计相对成熟，庭院和室内沟通及地下室设计方面仍有突破空间;;;;顶级规划及设计理念，安全先进倾心打造。;;【璟月湾一期首推产品分布】一期首推产品为一线组团及北部组团的部分别墅,优势景观及特色山体结合,主力产品为550-785平米.;B3英式北入户下挂2层别墅 楼层：???下两层、地上两层。 总面积：670平米 配比：6房5厅2厨9卫 特点：地下两层，大尺度娱乐休闲空间，全套房居住设计，私属电梯。;悦龙湾户型分析：地下两层 超大地下功能空间，招待娱乐功能有效集中。;璟月湾独栋别墅户型分析：地上一层 大尺度招待休闲空间，双厨房餐厅设计，气派奢华。;璟月湾独栋户型分析：地上二层 超豪华主卧套房，次卧南北露台设计，保证优越生活。;重点别墅项目分析——锦绣四明;;地段：临近四明湖景区，风景优美，生态价值高；交通方便，距余姚市中心开车仅15分钟。 高尔夫：稀缺高尔夫别墅，60000㎡的高尔夫果岭，利用地势和湖泊的自然起伏，形成“户户高尔夫”的优越居住环境。（实际为3洞的高尔夫练习场） 社区景观：依山傍水，社区内有70000㎡的私属湖泊，视野开阔，园林景观绝佳。 理性价格：尤其是均价10000元/平米的200-250㎡的联排别墅，使中产阶级客户也有了享受高尔夫别墅的机会。 度假配套：度假区专配四星级酒店。 规划：超低建筑密度（容积率仅为0.42）；超高绿化率（绿化率为60%以上）;分期推售情况： 一期：170套联排，72套独栋。现已全部售罄并交付。 二期：观澜高尔夫产品。 共58套联排，88套独栋。余量：尚有5、6套联排未售；尚有约50%的独栋未售； 三期：南侧面向高尔夫的独栋别墅，主力户型约300㎡，具体套数不详，尚在规划中。 四期：高层住宅。2栋17层高层，2栋26层高层，包含一个四星级酒店。 客户情况： 来源：60%来自余姚市区，30%来自慈溪，极少有杭州、宁波客户； 职业：基本都为私营企业主，少数有联排的客户为高级公务员； 置业目的：以自住为主，只有约10%的为投资客。;在售二期户型及价格： 独栋：主力户型480-530㎡，少数600-800㎡（只有5、6套)； 总价区间：700-1300万元。 联排：主力户型：200-250㎡，均为四联或六联排屋。仅剩几套尾房，均价约 12000 元/平米。;三层的售楼大厅建筑档次显得并不太高档;重点别墅项目分析——阳光威尼斯;;【阳光威尼斯——联排户型】户型设计落后，缺乏尊贵感的户型符号，不注意建筑灰空间和室外景观缺乏沟通，赠送面积少;客户来源 余姚本地占60-70%，慈溪客户占10%。联排别墅以余姚当地的公务员居多，其次是私营业主； 独栋别墅以余姚的大型私营企业主为主。 置业目的 自住为主，70-80%以孩子的名义购买。 热点产品 联排；整体去化情况良好，但经济型产品相对较受欢迎，2010年9月16日联排开盘当天全部售罄。 目前剩余20余套尾房，独栋均价约30000，总价1000万以上。 ;【市场竞争研究的小结