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2013年02月北海穗丰金湾商业部分市场的研究招商执行的报告
项目周边商业 银海区金海湾大道商圈 金海湾大道两侧商业,为开放区,周围都是正在建设住宅及商铺,还未成熟,业态主要以旅馆、汽修、房屋中介、建材家居等,租金便宜,当有相对大的升值空间,金海湾大道为银海区主干道,周围在建住宅多,将来会有很大的客流量,升值潜力大。主要业态为家居建材、餐饮、旅馆、酒店、小型超市等,经营状况欠佳, 主力面积30-300㎡租金为25-50元/月·㎡ 项目周边商业 银海区侨港风情街商圈 乔港风情街是东南亚华侨移民所在地,此区域住有1.1万的华侨移民,具有一定的消费能力,商业氛围浓厚,人流量大,热闹程度可比老城区,但商业业态混乱,有五金机电、餐饮、服装等,档次均为中低档,建筑简陋没有形成统一具有风格的商业街。主要经营业态为五金、餐饮、服装、杂货店、银行等,经营状况良好,档次低,主力面积在10-80㎡,租金在80-150元/月·㎡ 北海商业分布 银海区商圈概述 新兴城区四川路、云南路、广东路、上海路等规划配套服务型商业,逐步形成银海新区商业集中区; 新兴城区目前已建成楼盘不多,现有的住宅入住率目前也不高,处在发展阶段,需要一定的市场培育,但发展潜力较大,是未来的高端旅游度假生活区,对高端的服务配套类商业存在较大需求。 主要街道 租金水平 业态分布 人流量 四川南路 35~120 餐饮、超市等 新区人流量较少 金海湾大道 30~50 旅馆、家居建材、餐饮等 新区人流量较少 侨港风情街 80-180 餐饮、旅游、服装等 人流量较大,以游客为主 一、从四川路和金海湾大道的商业现状可以看出,区域商业分布零散,业态比较单一以社区底商及档次较低旅游商业为主,缺乏统一的规划,区域商业层级急需升级,区域缺乏购物环境好、商业品质好且功能齐全的服务型生活中心。 二、区域高端住宅小区、汇聚私营业主、中高层管理人员、旅游客群等消费人群,他们在生活购物、商务餐饮、休闲娱乐方面的消费需求旺盛。 三、区域内缺乏完善的商业配套设施,现有商业不能满足周边社区消费、私营业主、旅游度假、社区居民的在餐饮、娱乐商业方面的需求,因此集中式、档次高、形象好的餐饮、娱乐商业形态将是项目发展的主要方向。 四、区域的消费群体主要分为两部分:一是各企业商务人士和社区居民,二是旅游度假人士。对未来商业消费的需求第一类人群是增加中高档餐饮休闲娱乐业态,社区居民是增加超市、卖场。 针对区域中高端人群的商业消费,打造具有主题性的餐饮娱乐集中商业将是项目商业重点考虑的方向。 周边商业环境总结 商业定位建议 规划调整建议 品牌落位建议 租金收益测算 定位及规划 调整建议 市场定位:商业属性界定 基本要素 市级中心商业区 区域性商业区 邻里型商业中心 社区型商业 规模 8万M2以 5-8万M2以上 5万M2以下 沿街1-2层 人流量 日人流量50万以上 日人流量5万以上 居住人口5000以上 居住人口3000以上,街面一定人流 核心客户群 内城区与中距离郊区居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民 步行15分钟内居民 居住区居民、过往行人 与其他核心商圈的竞争优势 与相邻同级别商圈定位存在差别 必须有自己的主力品牌商家,从而以距离优势留住区域内消费者 发挥低成本优势 发挥低成本优势 区位 城市交通干道 人口核心区 行政区域或居住群商业核心区 大型住宅小区商服中心 街道通达性好 基本条件 商业布局连续性\较多主力店与特色店支撑 整体商业布局连续性 1家以上主力商家 居住人口数量 居住人口、周围人气 本项目适宜性 从市场环境和项目商业属性分析,本项目商业可能适宜邻里行商业中心,满足区域1.5公里范围周边人群及旅游人群的需求。部分目的性消费商业将会辐射整个城区。 市场定位:经营主题 根据区域规划发展要求、片区商业特征,消费力、商家反应、以及项目的优劣势及规模来确定项目定位。 本项目通过引进精品超市、大型品牌餐饮、休闲娱乐业态,通过这些品牌商家的号召力和人流带动,首创区域最具品质,功能齐全的社区型商业中心,有效补充和引领区域商业空白点;并将购物与休闲娱乐融合,通过餐饮、娱乐带动零售,层层都设有餐饮、娱乐;打造一座全新的乐活消费中心。 项目经营主题: 区域邻里型商业中心 其功能集超市、娱乐、餐饮、康体等功能于一体,为银海区区又一全新生活中心,全面满足区域不同人群的消费需求。 集中生活购物、餐饮、娱乐休闲于一体的 “都会美食、娱乐体验式乐活城” 具国际品位提供精致产品、舒适环境和优雅服务的品质生活消费场所 一个能让人打心底真正放松,进入一个充满放松愉悦、美食、娱乐休闲引导现代生活方式,提供全新消费概念。 项目形象定位 业态的选择:降低购物零售业态所在比例,增加餐饮娱乐业态比例,实现各楼层商业价值,满足区域居民的日常消费,提供
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