2013年10月23日郑州荥阳科学大道的项目市场定位的报告简析.pptVIP

PART5. 项目市场定位分析 5.4 形象定位 PART5. 项目市场定位分析 PART5. 项目市场定位分析 5.5.1 产品初步定位构思 建筑风格—新古典主义 PART5. 项目市场定位分析 PART5. 项目市场定位分析 5.5.2 产品初步定位构思 地块属性 客户需求 市场竞争 产品定位 1、本地块周边缺少生活配套缺少，环境较差，未来一段时间内发展潜力小，需要发展当前市场主流产品以带动项目运转，同时需要部分高端产品来提升项目整体形象和区位形象。 2、荥阳市客户多为公务员、私营企业主、教师和工薪阶层，对本地块认知具有抗性，需要主流产品来吸引对环境不敏感客户，需要高端产品、景观园林和生活商业配套来提升形象。 3、目前荥阳市中心区域项目多为洋房和高层产品，郑州周边项目为别墅和洋房，尤其是市中心区域项目对本项目威胁较大，本项目应先行发展主流高层产品打开市场。 1、住宅产品对区位交通、配套设施要求均较高，但是本项目地块自然环境一般，道路不通，无配套设施，不适开发高端产品。 2、荥阳多为中低端客户，可以采取多层洋房和高层产品组合开发策略，利用高层快速占领市场，利用洋房提升项目和品牌形象。 PART5. 项目市场定位分析 PART5. 项目市场定位分析 5.5.2 产品初步定位构思 产品建议由提高形象的20%的洋房产品、72%刚需的高层产品组成和8%的商业配套。 PART5. 项目市场定位分析 PART5. 项目市场定位分析 5.5.2 产品初步定位构思 住宅区（户型建议——电梯洋房） 户型面积区间： 125-145平米：三房两厅两卫 115-120平米：三房两厅一卫 产品建议思路： 洋房一、二层均有地下室和花园，二层从地下室可通过楼梯直接入户； 二层-三层退台，四-六层平层，七层退台设计； 七层也可加阁楼做复式，也可直接不加楼板让客户自己分割； 地下停车，全部安装电梯； 产品建议由提高形象的20%的洋房产品、72%刚需的高层产品组成和8%的商业配套。 住宅区（户型设计——小高层，一梯四户） 户型面积区间： 80-90：两房两厅一卫 105-120：三房两厅一卫 120-135：三房两厅两卫 产品建议思路： 产品设计以功能合理、布局实用为主，首期刚需户型为主流产品； 立面风格设计要求简洁、大方，线条简约明朗； 首期产品设计先做预判，后期根据市场动态再做细化调整； 地下停车和区内停车结合； PART5. 项目市场定位分析 PART5. 项目市场定位分析 5.5.2 产品初步定位构思 产品建议由提高形象的20%的洋房产品、72%刚需的高层产品组成和8%的商业配套。 5.6 价格定位 PART5. 项目市场定位分析 * 因素 项目 本项目 清华大溪地 中森意墅蓝山 豫龙之春 晖达御景苑 权重 均价（元/㎡） PX PA=4700 PB=4650 PC=4500 PD=4300 地理位置 15 11 13 13 14 13 居住环境 15 11 13 14 13 14 户型结构 15 14 14 14 14 14 交通便捷 15 12 13 13 14 13 生活配套 10 7 8 8 9 9 外部景观 10 8 7 7 7 7 社区规模 10 7 10 8 6 6 产品附加值 5 4 4 4 3 3 企业品牌 5 4 3 3 3 2 合计 100 QX=78 QA=85 QB=84 QC=83 QC=81 楼盘权重：WA清华大溪地40%；WB中森意墅蓝山30%；WC豫龙之春15%， WD晖达御景苑15% 5.6 价格定位 PART5. 项目市场定位分析 市场现时比准价：4275.1元/㎡，建议首期均价4250元/ ㎡考虑价格随时间上涨因素，开发周期约为4年，产品整体均价预计4700元/㎡。洋房价格：区域内市场均价为：5000-6000元/㎡，洋房首期均价建议5500元/㎡。产品整体均价预计6500元/㎡ 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为项目均价 PA’=( QX/QA)×PA =(78/85) ×4700=4312 PB’=( QX/QB)×PB =(78/84) ×4650=4317 PC’=( QX/QC)×PC =(78/83) ×4500=4228 PD’=( QX/QD)×PD =(78/81) ×4300=4140 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA=40% WB=30% WC=15% WC=15% PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD =4312×40%+4317×30%+4228×15% +414