2013年6月16日石家庄圣联股份高新区KA222地块市场前期定位的研究的报告.pptVIP

案例解析：张江高科客群分析 公司前入驻企业主要有国外汇交易中心、西蒙电气、上海张江科技园控股公司、伍尔德国际贸易有限公司；以网络通讯电子、科技信息为主；以上海本地企业为主、但不乏外省、外资企业。 客户定位：项目基础客户来源 物流、轮胎、汽车以及汽车配套 家电、电器、电机 家电、电器、物流 动漫产业和外包企业、管委会、光电、语音、生物医药 信息数据、电子、太阳能、建材、物流、家电、电器 软件、信息技术、高新企业 合肥本地企业、高新区落户企业为主，外来迁移企业为辅。项目10公里范围均为本案的目标客户来源。 客户定位：区域总部基地目标客户状况 华亿科学园是合肥华亿科技发展有限公司开发建设的工业地产项目，是专为高新技术产业和中小科技企业打造的孵化器 入驻华亿科学园百家企业，经营范围遍及IT软件、电力电子、农业、医药医疗、制造以及环保生产等，其中以IT软件、电力电子、医药医疗为主。 客户定位：区域总部基地目标客户状况 华亿科学园客户区域：合肥本地企业为主、安徽省企业为辅，少量外省企业； 项目客户定位： 项目所在的特殊区域，决定了客群特征，与区域普通办公客户群完全不同，本案的基础来源来自区域10公里范围内，具有相同的气质，他们都是属于高新区科技型企业的组成部分。 本案客户群定义为： 行业类型：电子科技、家电电器、物流和信息技术、光伏产业、IT软件，汽车以及配套，是以电力电子、家电电器、汽车以及配套、物流研发数据中心为主； 来源区域：合肥本地性企业、安徽省内企业为主、外省和国外合资企业为辅； 项目概念模型： 物业发展建议： 产品户型面积： 订单式办公的开发就是要求户型可分、可合、可大、可小以适应不同企业总部发展性需求的组合。 产品户型建议： 标准层面积400-1000平方，采用双拼模式，可实现可分可合，适可吸引中型企业，分可吸引中小企业，扩大客户群范围。 物业发展建议： 楼型设计—建筑外立面打造 大多数总部基地建筑风格采用现代风格，内部空间方正、建筑时尚、大气。 总部基地外立面根据项目定位分为不同档次，档次较高采用玻璃幕墙和天然石材。 建议本项目建筑采用高级涂料和大面积的中空玻璃相结合。 物业发展建议： 园林景观—公共空间 整体以硬质铺装为主，通过灌木的栽种、草坪灯铺设软化硬装带来的生硬感，提升整体视觉丰富观感。 交通道路铺装硬质，通过灌木的栽种、草坪灯铺设软化硬装带来的生硬感，提升整体视觉丰富观感，形成空间的良好共融。 物业发展建议： 园林景观—园林与建筑的互融 将室外绿化延伸至入口及室内，形成园林与办公空间的自然过渡；强化外墙自热装饰，将园林绿化带延伸至外墙挂机部分已遮蔽噶U级的突兀感，充分体现园林与建筑的互动。 利用草、木、植物、石块、泥土搭配，强调与自然的和谐交融，形成园林与办公空间的自然过渡； 强化外墙自然装饰，将园林绿化带延伸至外墙挂机部分屏蔽挂机的突兀感，充分体现建筑与园林的互动。 物业发展建议： 园林景观—园林与建筑的互融 实现园林的纵向延伸，适当位置种植高大乔木，保证二郎口、三楼与园林零距离接触；充分利用阳台、露台等灰空间，适当种植藤蔓植物，保证内外部环境的有效连接。 实现园林的纵向延伸，适当位置种植高大乔木，保证二郎口、三楼与园林零距离接触； 充分利用阳台、露台等灰空间，适当种植藤蔓植物，保证内外部环境的有效连接。 总部基地涉及商业机密，要求较高的安保系统监控，保证楼栋充分之安全，同时配置保洁，维护等服务，此外可加入设当商务服务，满足工作便捷性。 物业发展建议： 高质量安保： 高规格的保洁服务 及时高效的维护措施 商务服务等 物业发展建议： 针对该项目，我们提出园内配置员工餐厅、员工宿舍、健身中心、娱乐中心、商业生活配套、小高层每层的生态观景及休憩交流大露台的全方位配套理念，满足客户们的不同需求，解决客户的后顾之忧。 区域属性：地块分析/大区位 高新区属于合肥四大组团中的西组团，区域属于唯一的国家试点高新科技示范区；距离主城区14公里，与肥西相连接，区域被大蜀山所环绕。 合肥高新区是1991年经国务院批准的全国首批、也是安徽省唯一的国家级高新技术产业开发区； 是合芜蚌自主创新综合试验区核心区和合肥现代化新兴中心城市“空间发展战略”西部组团的核心区域； 地块位置 区域属性：项目分析/产业关联性 安徽省最大的高新技术产业化基地，目前已形成了电子信息、光机电一体化、生物工程与新医药以及新材料等四大高新技术产业集群，一大批拥有自主知识产权的行业知名企业脱颖而出，大批高科院校及科研机构都在高新区设立有研发及产业基地。 家电产业园 南岗科技园 动漫产业基地 软件园 机电产业园 科技实业园 创意产业园 家电产业园 区域属性：项目分析/交通 示范区内目前只有665路和651路；高新区长期规划有地铁4号