2013年7月某股份有限公司城市前期的的策划.pptxVIP

市场营销部 2013-07-02 XXXXXXXX股份有限公司 城市进入评价体系 技术路线 通过系列指标，快速决策拟进入城市的可行性。 可行 不可行 建议及风险提示 放弃及理由 第一部分 城市评价 评价体系 序号 组成因子 具体指标 评价依据 1 区域发展阶段（见附件） 区域单中心城市阶段 适合在区域中心城市取地 区域中心城市大都市化阶段 区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会 城市群阶段 区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市等均具有较好的市场机会 序号 组成因子 具体指标 备注 2 城市化建设 城市发展战略 结合城市发展规划进行评价 城市重要基础设施建设 轨道交通及其他重大基础设施 3 经济发展 及产业结构 GDP规模及增长率 衡量城市总体经济实力的最直观的经济指标 人均GDP及增长率 从一定程度衡量房地产市场发展阶段，人均GDP处于3000至8000美元时，住房价格上涨速度明显加快 人均可支配收入及增长率 衡量城市人均财富水平的代表指标 社会零售品销售额及增长率 城市消费力的体现 固定资产投资额及增长率 意味着城市基础设施建设的投入力度和房地产建设力度 进出口总额 外贸活跃则城市开放性强；大批相关从业人士将具备良好的财富积累；积累起大量外籍人士异国居住、办公的需求 产业结构和招商引资 重点关注产业和招商引资对人口的导入和人口结构的影响 评价体系 序号 组成因子 具体指标 备注 4 人口状况 人口总量 总量决定市场规模 人口结构 由流动人口和常住人口比例、城乡人口比例、年龄职业等比例可推断刚需、再改及其他消费特征 人口密度 城市建成区人口密度=市区常住人口÷市区建成区面积 人口增长趋势 包括常住人口增长率、外部人口流入趋势（对外部人口的吸引能力）；人口规模增长直接产生刚性需求的积累 评价体系 第二部分 市场环境评价 序号 组成因子 具体指标 备注 1 市场开放度 外来开发商进驻比例 将外来开发商进入数量作为评判市场开放度与市场成熟度的指标； 外来开发商进入城市，并获得项目成功，说明市场开放度较好；同时外来的竞争也将使本地的市场成熟度迅速提高； 全国性一线房企进入情况 2 相关政策 行业政策 限购限贷，预售及放贷条件等地方性行业政策 政府资源及支持力度 评价体系 第三部分 土地市场供需评价 序号 组成因子 具体指标 备注 1 土地供应 土地供应量及趋势变化 供应紧缩将加大土地获取难度，刺激竞争 2 土地成交 土地成交量及趋势变化 土地成交量代表未来1-3年的商品房供给，土地供应量过大将抑制未来房价上涨 土地成交价格及趋势 土地成交溢/折价率反映市场冷热程度，土地价格猛升将导致房地产价格在2-3年内出现大幅上升。 价格趋势反映市场发展的健康程度。 土地供需比 反映市场冷热程度 评价体系 第四部分 商品房市场供需评价 序号 组成因子 具体指标 备注 1 市场供给 市场存量及供需比变化 决定未来的市场竞争 2 市场需求 区域成交总量 代表市场规模和承载力 单盘成交情况 把区域销冠及典型楼盘的销售额及销售面积作为市场标尺 成交价格及趋势 整体均价高低衡量市场的成熟活跃程度 个案价格标杆从一定程度反映市场需求弹性 价格增长趋势反映市场发展的健康状况 与同级别城市价格对比 与同级别城市相比，存在价格差说明有拉升的可能性； 评价体系 区域中心城市大都市化阶段 特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市等城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市等均具有较好的市场机会 附件：大区域中的城市发展阶段 附件 特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势 取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会 特征： 区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量 取地机会： 在区域中心城市取地 （案例借鉴：日本东京—城市发展进程）