2013年中级会计实务第四章基础的讲义.docVIP

2013年《中级会计实务》基础讲义 第四章 投资性房地产 　　第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 　　一、投资性房地产的定义与特征 　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 　　二、投资性房地产的范围 　　范围 　　注意问题 　　已出租的土地使用权 　　（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 　　持有并准备增值后转让的土地使用权 　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产 　　已出租的建筑物 　　（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产 　　【提示】下列各项不属于投资性房地产： 　　（1）自用房地产 　　即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：（1）企业出租给本企业职工居住的房屋；（2）企业拥有并自行经营的旅馆饭店；（3）企业自用的办公楼、生产车间厂房等。 　　（2）作为存货的房地产 　　作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。 　　如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 　　【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2009年考题） 　　A.已出租的建筑物 　　B.待出租的建筑物 　　C.已出租的土地使用权 　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 　　【答案】AC 　　【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业的资产。 　　【例题2·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2007年考题） 　　A.企业拥有并自行经营的饭店 　　B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 　　C.房地产开发企业正在开发的商品房 　　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 　　【答案】BD 【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 　　一、投资性房地产的确认和初始计量 　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 　　（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 　　【例题3·单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（ ）。 　　A.企业购入的写字楼直接出租 　　B.企业购入的土地准备建造办公楼 　　C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值 　　D.企业购入的写字楼自用2年后再出租 　　【答案】A 　　【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。 　　（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 　　企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 　　企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 　　【例题4·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（ ）（2010年考题