2012年四川广汉绿色科技地产项目策划提案营销推广方案.doc

2012年四川广汉绿色科技地产项目策划提案营销推广方案 2012 年 5 月 受香港越地集团委托，为旗下 ” 广汉市北京路与上海路交汇处东南侧地块 ” 房地产项目开发提供营销服务。我司组建的专业策划调研团队对广汉房地产市场进行了全面、深入、客观的调研。 通过对整个市场数据的收集、梳理及分析，结合地块自身情况，特编制本项目全案策划提案 , 希望有助于本项目的整体运作，为贵公司广汉项目的发展决策，提供客观的市场支持和参考意见。 版权声明： 本文版权归成都合思房地产营销策划有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 序 目 录 CONTENTS P04-15 第一部分 宏观背景概述 P16-52 第二部分 广汉房地产市场 P53-577 第三部分 项目地块本体分析 P58-74 第四部分 项目定位 P75-128 第五 部分 项目产品建议 P129-154 第 六部分 项目营销策略 P155-164 第七 部分 项目营销服务 PART 1 第一部分 宏观背景概述 广 汉城市概况 　　 位置： 广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。 　　 面积： 广汉幅员面积为 538 平方公里。 　　 人口： 总人口 61 万，城市人口 21.7 万，城市化率 35.6% 。 　　 行政区划： 辖 16 个镇 ， 2 个乡 。 　　 交通： 广汉南临省会成都市区 25 公里，北距德阳市区 19 公里。 108 国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过。成都第二绕城高速在建；北新大道延长线（天星大道）在建；成德快速路在建。 成兰铁路在建；成绵乐城际铁路在建。交通发达，区位优势明显。 德阳市 什邡市 成都市 广汉市 中国特色化的城市化进程具有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口人多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征，造成房地产购买群体不是一个蛋糕，越吃越小，而是不断被消化又不断增加。 中国城市化购房历程： 乡村→乡镇→区县→市→省会城市→特大城市→旅游度假胜地→国外 本盘开发的基础就是乡村→乡镇→区县，这是中国众多区县房产开发的共同基础。 目前中国城市化率 50% ，而发达国家城市率基本在 80% 以上，而广汉城市化才 35.6% ，所以仍处于城市化快速发展阶段，房地产开发得以持续发展。 城市 宏观经济背景 全县地方生产总值（单位：亿元） 05 年 -11 年广汉市 GDP 总量持续增长； 自 06 年以来，广汉市 GDP 增长率保持在 10% 以上，经济的快速增长将推动房地产快速发展。 城镇居民可支配收入（单位：元） 2010 年广汉市人均 GDP 已突破 30000 元，并持高速增长形势； 人均收入的增长将有力的推动广汉房地产行业的发展，同时衍生出进一步的需求特征。 工业在广汉经济发展中起重要的支撑作用， 2011 年全年工业对经济增长贡献率达到 76.6% ， GDP 增长 12.4 个百分点； 长期以来，广汉市的产业结构都以第二产业为主导，而且第二产业比重在逐年增加，第一产业和第三产业比重逐年下滑； 产业结构决定了房地产的消费结构，广汉房地产行业的消费人群也将以第二产业从业人员为主。 新型工业化水平不断提高。 广汉市规模以上工业企业达到 250 户，实现年销售收入 398 亿元，机械制造、医药食品、新材料等三大优势产业占全市经济比重达到 79 ％；是全国第二大石油装备制造基地，西南地区最大的食用油加工基地，全省医药产业聚集度最高的县级区域。 广汉经济开发区规划面积 40.8 平方公里，已建成面积 28 平方公里，进入四川省“ 1525 工程”重点培育的五百亿园区行列。 民营经济比重占全市的 95% 以上，综合实力居全省第 7 位，是四川省中小企业发展基地县。 农业产业化水平显著提高 。 去年农业增加值为 25.72 亿元。建成优质粮食生产区、特色农产品生产区、生态观光农业区和四川现代粮食产业（广汉）示范基地、优质特色蔬菜基地、高品质水果基地、优质油菜生产示范基地等“三区四基地”；建有水稻、水产等 7 个种养殖专家大院；培育德阳市级以上农业龙头企业 38 户，农民专合组织 335 个；创立了 50 个农产品知名品牌。是“全国农业产