北海合浦阳光西海岸的项目2008年营销的策略思路.docVIP

北海·合浦阳光西海岸项目08年营销策略思路 目 录 一、概 述 2 二、项目市场分析 2 一）项目优势 2 二）劣势分析 3 三、本年度项目销售物业分析 3 四、项目年度阶段销售工作 5 第一阶段：销售团队组建，销售物料的准备阶段（5月下旬~7月份） 5 第二阶段：销售执行阶段（8月~12月） 6 四、项目目标客户群体分析 7 五、整合推广 8 一）推广效果的节奏 9 二）项目整合营销推广执行 9 1、项目广告方式 10 2、广告物料 10 3、活动形式 10 4、推介方式 10 5、营销信息系统分析和控制 12 三）费用清单 12 四）推广主题语、功能定位等，另行拟订方案。 14 一、概 述 结合项目部实际情况和市场环境因素，坚持营销执行的经济性、高效性、适合性、可控性的原则，运用户外广告的“吸引”式和主动上门销售的“推进”式两种营销手段，组织有效销售培训，提高业务素质，拟订可行性的营销方案并有效执行，达到本年预计销售目标。 二、项目市场分析 一）项目优势 1、 项目内部规划综合配套比较完善，各种物业类型齐全，可塑性较强。 2、项目东面面临创业大道，交通网络较发达，而且有合浦-北海的快班车经过园区；项目宗地较平整，属于矩型，对规划设计很有利，并且对营销推广及宣传力度也是很有利。 3、属大体量规模综合项目，有利于营造出浓郁的大社区氛围。这对楼盘的销售起到较大的促进作用，而且也有利于整体价位的提升。 4、地段发展潜力较大，对于商业、商务可进行后期塑造。 5、项目距廉州湾海岸线仅2000米，海景是本项目景观卖点。 6、北部湾经济区域的定位，整体投资、发展机遇良好。 二）劣势分析 1、项目附近几乎没有生活、娱乐、商业配套，居住条件未成型。 2、项目周边工厂集中，排污量大，特别是附近空气污染尤为严重，有待于与政府协商处理。 3、项目离北海市区和合埔县传统市中心偏远，容易给客户留下位置远、偏的印象。 4、项目开发周期较长，容易造成市场疲惫 5、市场、客户群面较窄，市场引导强度大，广告推广费用高。 三、本年度项目销售物业分析 1、项目物业分析 项目物业类型共分三大功能区，见下图。 2、按品质和价格定位分析，本项目价格等级：中档住宅〈公寓〈高档住宅〈商业，项目入市，以初探市场的姿态，为保证项目营销取得成功，适用“低开高走”的策略，所以选择品质较低，目标客户群较宽的物业推向市场。 3、根据现行市场的客户群的需求，开发目标客户群所需要的物业，以此为标准确定先行启动建设的项目。 4、为突出项目的工程形象，建立项目本身的销售中心，可启动位置较佳，条件好，交通便利的楼宇进行建设，满足项目对办公场所的需要，如S5。 针对上述因素，按项目楼栋的布局，本年度可考虑先行建设S5，适机启动C1~C3住宅楼的销售，S5单间公寓可考虑一同推向市场。物业具体情况见附表 物业名称 总建筑面积（㎡） 商业建筑面积（㎡） 单项建筑指标 套 数 备注 S5 3046.24 1093.92 1952.32㎡ 45(公寓) C1 6770.08 — 三房 两房 60 约117㎡ 48套 87.13㎡ 12套 C2 2250. 8 — 三房 两房 24 97.77㎡ 12套 78.87㎡ 12套 C3 2239.76 — 三房 两房 24 97.77㎡ 12套 78.87㎡ 12套 合 计 14306.88 1093.92 三房共72套 两房共36套 公寓45套 住宅 108套 四、项目年度阶段销售工作 第一阶段：销售团队组建，销售物料的准备阶段（5月下旬~7月份） 主要工作内容： 1、销售队伍的建立，明确、落实营销人员的工作岗位和分工； 2、完成销售部现场的设计、装修工作。 3、完成项目LOGO，VI系列设计。 4、完成项目宣传册或楼书，户型单张。 5、建立项目销售表单体系。 6、组织项目员工销售培训。 7、完成项目户外广告、墙体广告等形象推广。 8、跟踪和落实商业广场的环艺建设。 9、组织相应的联谊活动，建立有效的园区销售互动网络。 10、掌握北海、合浦房地产市场动态。 第二阶段：销售执行阶段（8月~12月） 主要工作内容： 1、拟订项目主动营销方案和计划。 2、拟订营销文件，包括价格体系、优惠折扣办法、认购书/预约书等。 3、由于园区企业较集中，采取销售团队集中力量形式，主动对接园区各企业，形成订单式认购。 4、定期形成营销工作报告，了解和分析主动营销的工作进展，并适时调整方案。 5、按北海区域内的购买客户特点，拓宽项目推广方式，建立有效的销售网络。 6、明确09年项目销售节奏、推广手段和营销计划。 7、掌握北海、合浦房地产市场动态。 四、项目目标客户群体分析 1、按地段划分 A、本工业园区域市场范围内相关的企