华星2010年9月慈溪银晨伊顿庄园的项目营销提案.ppt

银晨伊顿庄园项目营销提案 城市主轴，离尘不离城，连接繁华与静谧，传承世家的地段价值。 一个颇具异域风情的英伦水岸公园，首创慈溪标杆公园豪宅。 一座原汁原味的泰晤士河上的伦敦塔桥，重现18世纪英伦水岸风情。 一尊承传英国贵族的伊顿公学标志性精神堡垒，彰显国际人文厚度。 富有纯正英伦气质的城堡式建筑，流传百年的不朽传奇。 干挂石材，提高品质与尊贵感，切合新时代贵族阶层审美意识。 古典、尊贵、富有艺术的皇室臻品园林，与建筑和谐共存，完美体现英伦庄园气质。 高端纯粹大宅，极具贵族世家风范。 前瞻科技，开创先进超前生活，传承数代。 高档养生、体验式会所，营造高贵庄园生活 英式管家、顶尖安防，营造皇室级尊贵服务 入市时机分析与选择 营销推盘计划 价格策略分析 售楼处建议 样板区方案 样板房方案高层：210、320平方米两种户型做样板展示别墅：4层别墅和3层别墅各选两套实景样板展示 \ 推 货 节 奏 为一次开盘产品升级版别墅第2波 提高项目价值 高层住宅 主力面积140平米~340平米，持续热销，价格反哺，平稳去化，完美收官。 前期客户储备 市场改善型需求，快速去化别墅第1波 树立高品牌 售楼处完成 2010.12 继续积累客户 2011.06 首次开盘 推10幢，共约37套 2011.05 2011.09 2011.12 二次开盘 推12幢，约54套 三次开盘 推4幢，约276套 首次开盘——推14幢，约59套 时间：2011.05 主推低多层住宅，形成热销，快速回笼资金，赢得市场口碑，提升项目定位。 推 货 节 奏 开盘当月去化70% 二次开盘——推8幢，约32套 时间：2011.06 以低多层住宅为主推，提升形象，价值超越。 推 货 节 奏 2011年9月前去化一、二次开盘的80% 三次开盘——推4幢，约276套 时间：2011.09 高层住宅，持续热销，价格反哺，平稳去化，完美收官。 推 货 节 奏 2011年12月前去化60% 经济测算 （按区域未来1-2年内可能达到的价值进行效益评估） 项目总销售收入约：166067.5万元 1660675000 总计100000 300 产权车位（个）22000 3850 商业 805425000 25000 32217 联排 740550000 15000 49370 高层 销售收入（元） 均价（元/平方米） 规划面积（平方米） 产品种类 价格策略分析 核心价格策略： 低开高走 限时报价 折扣控制 第三批推售，高层住宅 本项目的核心价值体现。 定位被提高的前提下， 持续热销，价格反哺， 平稳去化，完美收官。 第二批推售，单价上调，造成升值 印象，借此展开第二轮的抢买热潮， 带动第一批剩余单位消化。 第一批推售，低价入市，额外优惠 与隐性优惠（如礼品/赠道等）集中 于此体现。 以“限量版”式推售为核心。 借鉴“限量版”商品销售模式，确定首推别墅，别墅高层采取对比推售，通过别墅提升高层价值，进而解决别墅的价格问题。 如果说，市场推广是品牌形象树立的通道， 那么，销售案场就是我们展现收获价值的主阵地， 我们所有品牌理念与价值形象， 都将让每一位客户在案场通过看、听、感 得到最直观与全方位的身心体验！ 售楼处基地暂定于项目用地西侧河流旁的市政公园内，出入口开在西三环西路上，据实地考察，绿化带整体呈现规则的长方形。考虑到绿化带实际可使用用地面积，初步建议售楼处占地约为1200平方米。 售楼处基地 ★ 客群描述 一、主城区大企业管理者、高级公务员 区域特征：临近宗汉的主城区域 年龄特征：30-40岁 职业特征：本地公务员、企业管理 家庭结构：两口之家、三口之家 居住特征：城区老住宅或拆迁安置小区 置业目的：自住，改善居住环境 需求产品：高层140/160平米左右 他们受中心区域新房少且价高影响，属于分流客群；积累了一定经济基础，有满足舒适居住的需要。 客群描述 二、老城拆迁户、城区私营业主 区域特征：在金山小区、虞波北园等社区 年龄特征：35-50岁 职业特征：小产业私营业主 家庭结构：以三口之家为主 居住特征：居住在早期小区 置业目的：改善现有居住环境 需求产品：大平层或者高层复式 他们经济殷实，原有的住宅面积较大；对住宅尺度的要求更高。 客群梳理 本案客户 定位 别墅客户 界定 周边私营业主 高层客户 界定 泛慈溪企业家 企业高管、 高级公务员 老城小私营业主 客户需求分析 客户共性： 他们是一群与时俱进的慈溪人，拥有国际人居观，追求住宅背后更深层的生活含义。 需求关键词： 舒适居住、品质形象、优质环境、财富展示、国际氛围、为下一代 … … 目标客群总结 他们需要的不仅仅是一所住宅， 更是一种生活方式的变革与文化价值观念的承载与延续。 项