华燕2011年1月天津市经纬城市绿洲一期观澜泓郡市场的研究的报告.ppt

大港板块典型个案各具优势，但本案周边区域内同质化竞争较为严重，本案要想脱颖而出，营销主题上必须差异化，将自己的独特市场竞争优势告知购房者 天津住宅宏观市场——大港典型个案 泰达港湾 剑桥港湾 巴登巴登 恒盛尚海湾 推盘状况 泰达港湾 7号楼楼王在售，面积为148平米三室，项目二期泰达风景将于明年亮相，户型80-200平均有。 洋房100-170平米，均价8800元，送小院。全款2个点，贷款1个点。 高层户型主推88-89平米两室，均价7600元/平米；福雅园洋房即将上市，面积80-160平米两室三室 正在预约，预计1月开盘，标准层6550-7500元/平，首顶层预计8000元/平左右 均价 9000元/平方米 洋房8800元/平方米 高层7600元/ 7000元/平方米左右 面积段 泰达港湾148平米 泰达风景80-200平米 洋房100-170平方米 高层97-137平方米 高层88-89平方米 洋房80-160平米 电梯洋房，85㎡-127㎡的两室、三室 卖点归纳 大港大学城中心位置、景观优势，配套成熟，泰达品质；户型附加值高。 大港大学城中心位置，英伦都铎式风格，低密度低容积率的大型生态居住区；湖景景观资源，配套高档 毗邻大港政府及规划商业街，大港大学城等，配套相对成熟，小区内有配套商业，中小户型，投资自住两相宜 100万平米城市综合体；享官港湖生态资源；地处滨海南花园；经典国际风情社区，水岸人居生活…… 成交表现 约20-30套/月 约40套/月 约30套/月 ---- 泰达港湾 剑桥港湾 恒盛尚海湾 巴登巴登 区域市场销售速率保持在20-30套/月，个案强销期可达到90-100套/月，稳定的去化情况为本案提供了上市的市场基本面支撑 大港在售待售住宅项目约10-15个项目，总体来说是以自住需求的客群为主，投资客群及改善客群居次，巨大的市场需求成就了目前市场成交量的不断走高。 区域市场销售速率保持在20-30套/月，强销期可达90-100套/月，稳定的去化情况为本案提供了上市的市场基本面支撑 天津市大港板块典型楼盘销售速率对比 天津住宅宏观市场——大港个案销售速率 但是，区域市场供应较大，2011年本案上市面临较大的市场竞争，本案要想脱颖而出，营销主题上必须差异化，将自己的独特市场竞争优势告知购房者 天津市大港板块典型楼盘2011年住宅市场供应量预测 天津住宅宏观市场——大港2011年市场供应预判 大港在售待售住宅项目约10-15个项目，2011年区域市场供应较大，2011年本案上市面临较大的市场竞争 本案要想脱颖而出，营销主题上必须差异化，将自己的独特市场竞争优势告知购房者 天津客户对于楼盘价格与品质的关注度居首，而对于提高楼盘品质的相关要素（园林绿化、立面用材、社区人文环境等）关注度的要求也越来越高 价格 产品表现 社区园林景观 社区人文环境 市政配套 区位地段 物业管理 教育配套 家政增值服务 建筑材料 社区设施配套 天津住宅市场客户关注点评量表 低 中 高 高关注度 价格 产品表现 物业管理 中高关注度 社区配套设施 区位地段 教育配套 中关注度 社区园林景观 社区人文环境 市政配套 需特别提及的是，部分项目并非客户关注度低，而是因为市场从未出现过好的示范，导致客户对此的预期较低。 天津住宅宏观市场——大港目标客群 由于区域市场正处于发展过程中，大港购房者多以自住为主，投资客群及外地客群居次，改善需求位于第三 由于区域市场正处于发展过程中，大港购房者多以自住为主，投资客群及外地客群居次，改善需求位于第三 天津住宅宏观市场——大港目标客群 启示一：天津在“城市东进”与高铁板块的大规划下，大港港东新城正在形成又一个高尚生活核心区，区域内开发商云集，未来市场存在较大升值潜力，这对本案立意及推广、客户来源提供了市场支撑。 启示二：大港板块典型个案同质化竞争较为严重，并且津南板块对于大港楼盘起到“截流”的作用，本案要想脱颖而出，营销主题上必须差异化，将自己的独特市场竞争优势告知购房者。 启示三：大港购房者多以自住为主，投资客群及外地客群居次，改善需求位于第三，合理把握不同目标客群需求是本案成功的关键。 天津在“城市东进”与滨海新区大规划下，港东新城正在形成又一个高尚生活核心区，对本案立意及推广、客户来源提供了市场支撑，但是探寻差异化的营销主题与推广策略成为本案成功的关键 天津住宅宏观市场——对本案的启示 第四部分 本案市场占位及核心价值分析 研判本案试产占位及发展价值，启迪项目营销大势 华燕观点四： 明确项目的市场占位及市场价值是项目执行策略的基础，也是寻找正确目标客户群的关键。 项目位于港东新城规划范围内，区域政策环境良好，具有较高发展潜力，但是临近区域环境尚不成熟，居住氛围还未形成