博思堂2011年张家港阳光里程全案营销推广的方案.ppt

阳光里程全案营销推广方案;1983年，金厦房产成立，一段地产先驱者的“新里程”就此开始。 1986年9月16日，国务院批准撤销沙洲县，设立张家港市。开启了张家港现代文明的“新里程”。 2009年，金厦置业的企业转型，开始一个企业的“新里程”。 2010年3月，博思堂开展金厦两个项目的顾问报告工作，一段博思堂与金厦，博思堂与张家港的“新里程”开始 2011年，阳光里程上市，开启张家港商品房市场的“新里程”。 一切从“新”开始。 现在，让我们进入本次方案的“新里程”！;面对新的市场，我们如何分析和应对？ 核心价值、营销体系一切从何开始？ 如何打造全新的产品体系来提升项目？ 如何助推品牌走向“新里程”？ 如何传播和推广“新里程”？ 如何表现“新里程”？;定位“新里程”;探寻新里程 ——面对新的市场，我们如何分析和应对？;3、区域规划背景;1、国内宏观经济背景——国内经济保持稳定增长，外需市场保持快速回升态势，国内经济基础进一步得到稳固；通胀预期增加，房地产保值功能将进一步得到提升。;2、政策背景——近期楼市政策回顾;2010年的宏观走势特征：机遇与风险并存！ “机遇”：①经济层面实体经济筑底尚未完成，国家需要将保经济放在头等位置进行，故对房地产等投资行业不会采用雪霜式打压；②通胀压力持续加大，保值心理仍将主导今年市场；③整体经济及就业形势的持续向好，丰足了市场中的实际购买力。 “风险”：政策年成为2010年楼市最大的风险点！ 政策调控将呈现连环炮形式，预期整体调控步调为：政策收紧——加强监管、金融杠杆等——加强政策落实执行的力度——实质性政策出台。;3、区域规划背景;1、张家港经济——城市经济快速增长，GDP增速维持在19%以上，二产运行平稳，经济抗风险能力较强， 房地产中高端核心客源基础稳固。; 金港： 重点发展物流、化工等临港型产业;城市经济保持增长，但受大环境影响，近两年涨幅有所下降，但整体经济增速仍然达到14%; 张家港人均GDP在苏州各区域中仅次于昆山，位居第二 城镇居民人均可支配收入逐年增加，居民消费实力大大增强，2009年底达到2.75万元; 社会零售总额逐年攀升，居民消费意识较强，消费市场活跃。;3、中高端购买力研判——规模企业数量可观，形成张家港高端客源市场的主要来源；私家车保有量的持续稳定增加，港城财富阶层持续扩大;3、区域规划背景;2006年以来，张家港市按照“一城、双核、五片 ”的框架进行城市的新一轮规划及城市发展 。 城市性质：张家港是现代化滨江港口工业城市。 城市定位：长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。;功能定位：杨舍镇、为张家港全市行政、经济、文化中心，全市生活、生产服务中心，高新技术产业基地。 片区规划：杨舍镇共分为7大功能片区。 核心区:全市政治、经济、商务、综合办公、商业金融体育中心，以及富有张家港特色的高度现代化城市中心区核心组团。城市商业中心；城西新区：集居住、教育、商业、办公为一体的城市新区。城市商业副中心；暨阳湖生态区：商务办公与高档居住相结合的生态休闲区；城东区域：以居住、物流和生态公园为主的新区；城北区域：远期规划中的中高档住宅区；开发区：南区北区以深加工和高新产业为主导，成为与城市总体功能布局相协调的现代化工业园区。;3、城西区域规划——项目区域定位主要功能以居住为主，兼有城市商业次中心功能 ，形成多种功能集聚形成的复合型宜居新社区，未来将成为张家港城市新的形象标志区域。;4、城西道路规划——整体形成“五纵十横”的新区城市道路体系 ，城市区域间联动将更加便捷，居住价值亦在交通利好下得到进一步体现。;4、城西公共服务设施布局——教育、医疗、商业、文化娱乐等公共服务设施一应俱全，形成了完整的居住生活配套链;4、区域价值——城西新城，唯一性和不可复制性;第二章;1、土地成交分析——土地市场受整体房地产环境影响较大，二级市场成交热潮向一级市场传导，土地市场再攀新高;2、房地产供销及价格分析——成交走势受大势影响较大，总体开发量保持总量增长态势，近期区域市场处于高速去化阶段；价格呈快速增长走势。;3、市场成交及需求特征——典型的封闭内需型市场，内生性强，本地自住性需求为主，外来投资较少;4、张家港房地产整体开发——张家港房地产整体开发水平上升较快，高品质已经成为港城房地产市场的一张名片，而客群喜好和接受度亦明显偏好于中高端高品质楼盘;5、张家港房地产格局及趋势——以城中板块为核心向周边扩散，总体形成五大板块，城西和城南是目前发展的重点，随着二环线内城西土地逐渐绝版，整体城西价值将有较大的提升空间。;6、张家港房地产市场总结——增速平稳，开发水平较高，封闭内需型市场;2、项目配套分析;;2、项目配套——项目在购物公园辐射圈内，生活配套完善，周