古韵沁园招商的的策划的报告.ppt

古韵沁园招 商 策 划 案 作为主案的备选方案，备案意义在于，在主案招商实施过程中遇到比较大的困难时，能够适时通过对经营业种比重和经营策略的调整以达到平衡、顺利发展的目的 备案在核心主力店的选择上较主案更多元化，更适应现实西安旅游市场，但对于项目长远发展及规划来说只是一种过渡形式，我们应立足于长远，适时掌握主次之间的比例关系，达到成功运营的目的 关于备案： 关于商业功能规划与销售的冲突点： 目前前楼因为B1、F1、F3作为主案的备选方案，备案意义在于，在主案招商实施过程中遇到比较大的已经出售商户自营，所以没有考虑具体的功能规划，F2如果早招商过程中我们还是主打珍珠； 如果能实现建议前后楼F2还是应该连接，否则对招商还是以后的经营影响非常大，对于购买中间部分的商户讲，对他的经营帮助也非常大 从经营的角度出发，F1-3层中间部分出租柜台产生的效益比设计为单独的商铺更好，销售可以按照现在的规划做，但是经营采取柜台的模式，所以购买客户必须返租回来，承诺永久返租，至于3年后的租金再定 第四部分、招商组织机构及相关的法律文件及表单 招商组织机构设计 招商人员的培训 招商工作流程图、签约流程、商户进驻流程 标准《租赁合同》、《终止协议》及《经营管理合同》 其他日常管理表单 第三部分、招商策略、推广及实施 招商原则 招商策略 招商推广实施 第三部分、招商策略、推广及实施 在确定了本案的市场定位和商业功能规划的基础上，招商的实施是项目成功的关键 一、招商原则 1、遵循市场定位和功能规划的原则 即在招商大的原则和前提是遵循目前的功能规划，包括海报、广告等所有的宣传工具都要体现出来，而且要明确具体。 2、维护核心业种和商品的原则 既然定位在以珠宝、玉器、珍珠等为核心业种，那就要维护核心业种和商品的在整体商城中的比例，确保整体的品质。 3、核心主力店和核心业种优先布局原则 在招商过程中对行业内核心主力店以及核心业种优先布局，这样剩余的面积再考虑其它的功能。 4、先解决招满，后优化调整的原则 针对具体的招商工作，尤其是广告比较集中发布的时机，客户比较多，在短时期内不可能做到对客户的完全准确的评估，所以，先尽快的招满，在以后的经营过程中逐步进行优化组合。 5、特殊商户招商优惠原则 二、招商策略 针对玉器、珠宝、珍珠等业种建立与相关行业协会组织的联系，尽快熟悉行业的特点，如中国珠宝协会、北京市珠宝协会、西安市珠宝协会等；针对陕西特色的工艺品，建立与文化局、陕西工艺美术协会等单位联系，尽快挖掘相关的资源收集和整理信息资料 与行业组织和协会探讨合作的基本形式和款架，包括行业内的活动组织参加，代理招商等。由协会出面组织召开座谈会与经营商户进行面对面沟通和市场考察活动，进行行业内部认租，确定部分有实力商户加入 尽快了解国内的专业的珍珠、玉器市场并探讨合作的基本形式，如北京的红桥市场、浙江的诸暨珍珠市场、苏州的珍珠城、梧州珍珠市场、北海的珍珠市场等。通过招商人员有效的相关市场进行多方面洽谈，采取商城整体承租或承租商城大部分面积，使经营主体明确目的，或者必要时直接进行派单宣传等 二、招商策略 熟悉和掌握行业内的媒体和基本活动，通过广告、行业活动的参加来进行招商工作 对珍珠玉器生产商代理商进行招商，通过宣传走访珍珠玉器市场收集知名品牌商户资料，进行电话追踪询问、项目考察、逐步进行实质性商谈，确定商户承租意向及经营面积 对陕西特色业种招商主要通过以下方式：通过黄页向重点生产企业、一级代理商邮寄；直接到相关市县进行客户的拜访工作，面对面进行招商洽谈，甚至在当地的主流市场进行派单；西安当地的市场进行有针对性的派单工作 二、商业功能定位 1、商业功能定位的原则 如果我们的功能规划还是继续以书院门现在的业种同质化经营，不仅做不到打造文化旅游商业名片的高度，最重要的是目前物业价格的租金书院门以及其它的商户承受不了，而且与顺城巷项目又将形成直接的竞争；以旅游团队购物为重点，但不能绝对依赖旅行社为原则，否则对商城以后的经营将形成致命的影响，一方面考虑旅行团队的消费，还是力主于本土市场的消化。所以，在业态业种上我们倡导总体升级是全范围的。全面突破现有传统集市型或者街区型的局限，突出“旅游”商品交易、制作、物流、餐饮休闲配套功能，形成一个复合共生的产业生态链条，充分发挥资源配置余整合功能，从而引领碑林书院门商圈的全面升级。 （1）总体升级原则 （2）适应市场与创造市场的原则 目前商业功能规划和业种既要适应旅行团队购物需求的特点以及商圈一般性购物的消费需要，这是适应市场；作为一个万M2以上的卖场还要结合西安本土乃至西北地区，在某一方面形成专业业种的物流批发基地，体现创造市场。 （3）相生相荣，“生态”平衡的原则 一、业种的组合应与