同策2010年09月上海航头A1地块的项目定位的报告.ppt

上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心 别墅仅南郊中华园项目在售，联排主力总价在450-530万/套。 预计豪全花园、生茂养园下半年新推，生茂养园前批房源独栋主力总价在590-730万/套，联排主力总价在280-320万/套。 产品特性——品质产品 联排产品面积段集中在220-236㎡，而生茂养园的独栋产品主力面积为350-359㎡。 区域标杆南郊中华园为纯联排社区，法式风格。该案内部规划较为完善，包含了主题河道景观、商业街、会所，社区品质感属于区域上等。 航头板块别墅市场 227-229㎡ 4/2/4 南郊中华园 （联排） 450-530万 生茂养园 沪南公路 区域楼盘主要集中在沪南公路沿线 豪全花园 3、市场格局现状 南郊中华园 * 4、潜在供应量分析 区域内未来竞争量在60-70万左右，加上未来大型居住区的规划，市场存在较明显的竞争态势。 * 项目名称 产品构成 预计续推时间 预计均价 咸塘汇景 （海洲桃花园二期） 多层、小高层 2010年下半年 （预计续推两房） 预估14000 金色航城二期 多层、小高层、高层 2010年末或2011年初 （三期将开盘） 预估13000 西郊中华园·两河流域 联排别墅 2010年下半年 （预计续推联排，未来 规划推三期） 23000 长泰东郊御园 高层、联排别墅 2011年 （现在建的高品质大型 总规划三期项目) - 4、未来周边项目市场价格 下一阶段， 航头区域推出的房源以别墅为主，包括联排和类独栋产品。其中规划有三期的大型项目长泰东郊御园，将预计在2011年推出高品质英伦式联排别墅。两河流域预计将在下半年续推一批联排。公寓方面，咸塘汇景和金色航城可能在2010年末或2011年初续推两房和三房，预计届时开盘是均价将在会有明显提升。 公寓市场：09年7月至今处于零供应状态，由于缺乏供应，成交低迷，市场长期处于饥饿状态；09年下班年，少量产品实现最高价格为8000-9000元/㎡；目前区域二手房报价在11000元/㎡左右。 公寓客户：目前构成区域内公寓产品的主力客户为区域客为主的地缘性客户 别墅市场：供应量不足，成交均价稳定在2万/㎡上下； 别墅客户；区域内联排别墅则是以更大范围的大浦东客户为主，少量其他区域客户。 联排别墅的价格已经达到公寓类产品近2倍的售价，公寓类产品的品质及客户辐射能力是造成目前整个公寓市场价格瓶颈的主要原因。 各产品线市场处于长期饥饿状态，显示出明显的供不应求状态。 下半年及明年会有相对大的供应量出现，且部分产品品质会有明显提升。 小结 市场机会 市场空间 板块对比 1、全市联排别墅市场分析 09年至今，全市联排别墅市场明显求大于供，至09年6月份，供应量大幅长涨成交均价稳步上升。 09年至今，全市一共有123个房地产项目推出联排别墅，总体供应量达2250773.45平方米。全市成交量高达2793107平方米。 供不应求，均价稳步上升。 10年前8个月，商品公寓合计供应636万方，同比下降1.2%；合计去化370万方，同比下降63%；累计供求比为1.72，而09年同期供求比仅0.65，09年合计供求比为0.80； 年初承受09年的强势行情，成交持续上扬，4月达到81万方；但受新政打击影响，之后成交急剧萎缩，5月跌至22万方，6、7月在34万方左右，8月观望气氛逐渐减缓，成交大幅上升至64万方；6月起市场基本供求平衡。 1、全市公寓市场供求分析 09年上半年，成交均价在13000元/㎡盘整，下半年迅速攀升，至年底，已达19000元/㎡左右，4月达到近21000元/㎡的高点； 新政出台后，成交均价逐渐结构性回落至18000元/㎡以下，8月随市场回暖，均价重新回升至20000元/㎡以上。 1、全市公寓市场价格分析 公寓市场：市场供应紧张，虽然在新政打压下出现明显的成交下挫，但未来市场需求仍然可观，目前可供应量逐步萎缩。 别墅市场：别墅类产品价值上扬明显，且处于供不应求的状态； 供求不平衡的状态会长期影响上海房地产市场，公寓类产品的需求外溢明显，别墅类产品的价值成长空间显著。 小结 1、 周康联排别墅市场分析 近两年周康板块联排别墅市场的供应量不大，除09年6月-8的8万方供应量后，基本无新增供应量上市； 市场自09年6月起，成交量逐年下降，今年五月份起基本无成交量。 周康板块是南汇离浦东新区最近的一个板块，受“大浦东”构想的影响，板块成交均价直奔35000元/平米。 1、 惠南区域联排别墅市场分析 近两年惠南板块总体供应量不大，但上市时间段分布罗均匀，市场的成交没有出现空档，成交均价与航头板块接近。 1、 周康联排别墅成交总价段分布 近两年周康板板块联排别墅在售项目为：保利林语溪苑、东丰林居、康桥半岛新城、绿地康林公寓、上河苑、以及中科大学