合富辉煌苏州美豪集团昆山的项目市场的研究及品牌定位的策略的报告.ppt

销售价格与销售速度原则 定价思路四大原则 城市中心原则 板块潜力原则 产品优势原则 1 2 3 4 A、价格定位 板块内在售项目一览 案名 建筑面积 产品形态 价格 总规户数 08年销售量 09年待售量体 花都艺墅 41万㎡ 高层、别墅 5800（高层） 1期约400户 基本售罄 2期 君临天下 10万㎡ 小高层 5000 810户 230户 176户 自由都市 23万㎡ 高层 5800 1873户 41户 101户 大德世家 22万㎡ 多层 小高层 4300 1800户 多层280户 多层 218户 丽景江南 5万㎡ 多层 小高层 4400 344户 2户 多层102户 小高层240户 云山诗意 13万㎡ 高层 高层 5500 990户 未开盘 2栋高层150户 澳宇花园 9.6万㎡ 多层、高层、别墅 4000 670户 基本售罄 未定 圣雅园丽景 11万㎡ 多层，小高层 4200 约1000户 基本售罄 未定 我们选取城北板块多层、高层目前标杆楼盘作为参考，制定项目销售价格 本案与大德世家、圣雅园丽景、云山诗意 考量因素 本案 大德世家 圣雅园丽景 云山诗意 地段 城北 靠近商业区 本案对面 靠近商业区 环境 一般 较安静 一般 较安静 交通 便利 便利 便利 便利 设计 户型适中 户型适中 户型较大 户型较大 景观 无特别景观 无特别景观 无特别景观 景观较好 规模 总建面18万 总建面22万多 总建面11万 总建面13万 档次 中高档 中档 中档 高档 品牌 无 无 无 知名品牌 类比系数修正定价法 通过类比项目与本案的比较，确定项目系数因子，通过项目因子的系数修正，通过加权平均的计算方法，最后推算出项目的理想价格。 项目 价格 地段 环境 交通 设计 景观 规模 档次 品牌 合计 相对本案修正价格 项目项目初价 大德世家 4300 8 8 8 8 7 8 7 7 61 4159.016393 4370.393632 圣雅园丽景 4000 7 7 7 8 7 6 7 7 56 4214.285714 云山诗意 5300 8 8 8 8 9 7 9 9 66 4737.878788 本案 ？ 7 7 7 8 8 7.5 7.5 7 59 － 项目销售价格可以达到4380元/平方米 我们选取城北板块目前有类别墅的楼盘作为参考，制定项目销售价格 本案与花都艺墅、铭流府邸 、华城美地?? 考量因素 本案 花都艺墅 铭流府邸 华城美地 地段 城北 靠近商业区 城北春晖路 项目北部 环境 一般 较安静 一般 一般 交通 便利 便利 便利 便利 设计 户型适中 户型较大 户型一般 户型较大 景观 无特别自然景观 市政公园 无特别景观 景观较好 规模 总建面约18万 总建面34万多 总建面12万 总建面50万 档次 中高档 高档 中档 高档 品牌 无 无 无 知名品牌 类比系数修正定价法 通过类比项目与本案的比较，确定项目系数因子，通过项目因子的系数修正，通过加权平均的计算方法，最后推算出项目的理想价格。 项目 价格 地段 环境 交通 设计 景观 规模 档次 品牌 合计 相对本案修正价格 项目项目初价 花都艺墅 5600 8 8 8 8 7 8 7 7 61 5416 5528 铭流府邸 6300 7 7 7 7.5 7 6 7 7 55.5 5926 华城美地 5600 6 8 8 8 9 8 8 8 63 5244 本案 ？ 7 7 7 8 8 7.5 7.5 7 59 － 项目类别墅销售价格可以达到5528元/平方米 （4380+5528）/2=4954元/㎡ 项目销售价格预期均价估算： 通过策划包装和预期价格走势，本项目还有在此基础上提升5%-10%的上升空间 预期均价可在：5000元/㎡ 项目总投资估算表 序号 项目名称 计算方法 单位成本 面积 总价 （元/平方米） （平方米） （万元） 1 土地取得费 　 1216 133334 16213.4144 2 前期工程费 　 41.4 133334 552.00276 2.1 临时场地水电路及场地平整费 建安费*0.3% 2.7 133334 36.00018 2.2 规划、勘察、设计费 建安费*4.1% 36.9 133334 492.00246 2.3 可行性研究 建安费*0.2% 1.8 133334 24.00012 3 建设配套费（含七通） 建安费*10% 90 133334 1200.006 4 建筑及水电安装费 　 1200 173334.2 20800.104 5 室外工程费（基础设施及绿化） 建安费*15% 135 133334 1800.009 6 管理费 前五项和*2% 53.648 173334.2 929.9033162 7 不可预见费 前五